出租房交税怎么算？个人出租要交哪些税？

出租房交税是房东必须履行的法定义务,涉及多种税种和申报流程，不同地区、不同出租类型（个人或企业）的税务政策可能存在差异，以下从税种、计算方式、申报流程、优惠政策及注意事项等方面详细说明，帮助房东清晰了解如何合规交税。

出租房涉及的主要税种及计算方式

个人或企业出租房屋需缴纳的税种主要包括增值税、房产税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，部分地区可能还涉及土地使用税（如出租土地），以下以个人出租住房和非住房为例，分税种说明计算方式（假设为个人自行申报，非通过中介或机构代扣代缴）：

（一）增值税及附加税费

增值税是对商品、服务流转环节征收的税，出租房屋属于“不动产经营租赁服务”。

• 政策依据：个人出租住房，增值税按5%的征收率减按1.5%计算；个人出租非住房，增值税按5%的征收率计算。
• 计算公式：
  • 出租住房：应纳增值税 = 含税租金收入 ÷ (1 + 1.5%) × 1.5%
  • 出租非住房：应纳增值税 = 含税租金收入 ÷ (1 + 5%) × 5%
• 附加税费：增值税缴纳后，需以实际缴纳的增值税为基数，计算城市维护建设税（市区7%、县城5%、农村1%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%），个人出租住房可享受附加税费减半征收优惠。

示例：

• 个人出租住房月租金3000元（含税），年租金36000元。
  增值税 = 36000 ÷ (1 + 1.5%) × 1.5% ≈ 533.33元
  附加税费 = 533.33 × (7% + 3% + 2%) × 50% ≈ 32元（减半征收）

（二）房产税

房产税以房产原值或租金收入为计税依据,个人出租住房和非住房税率不同。

• 政策依据：
  • 个人出租住房：按租金收入的4%缴纳（部分地区有优惠，如上海、广东等地暂按4%执行）；
  • 个人出租非住房：按租金收入的12%缴纳。
• 计算公式：
  应纳房产税 = 租金收入 × 适用税率

示例：

• 个人出租住房年租金36000元,房产税 = 36000 × 4% = 1440元；
• 个人出租非住房年租金120000元,房产税 = 120000 × 12% = 14400元。

（三）个人所得税

个人所得税根据“财产租赁所得”项目征收，允许扣除相关费用后计税。

• 政策依据：
  • 个人出租住房：可减除税费（增值税、房产税等）、固定费用（800元/月或租金收入的20%，取高者）、修缮费用（每月不超过800元，超过部分可结转下月）后，按10%的税率计算；
  • 个人出租非住房：可减除税费、修缮费用后，按20%的税率计算。
• 计算公式：
  应纳税所得额 = 月租金收入 - 增值税及附加 - 房产税 - 固定费用（800元或租金×20%） - 修缮费用
  应纳个人所得税 = 应纳税所得额 × 适用税率

示例：

• 个人出租住房月租金3000元,年租金36000元：
  1. 年增值税及附加 ≈ 533.33 + 32 = 565.33元；
  2. 年房产税 = 1440元；
  3. 固定费用：按“租金×20%”计算，36000 × 20% = 7200元（高于800×12=9600元？此处需注意：月固定费用为“800元或租金×20%”，取高者，月租金3000元×20%=600元，低于800元，故每月固定费用800元，年9600元）；
  4. 年应纳税所得额 = 36000 - 565.33 - 1440 - 9600 = 24394.67元；
  5. 年个人所得税 = 24394.67 × 10% = 2439.47元。

（四）其他税费

• 城镇土地使用税：仅适用于出租土地或房屋涉及土地的情况，按土地面积（平方米）× 适用税额（地区差异大，如北京市区约3-30元/平方米）计算，个人出租住房通常免征。
• 印花税：个人出租住房免征；个人出租非住房，按租赁合同金额的0.1%缴纳（双方均需缴纳）。

出租房交税的申报流程

（一）纳税人身份区分

• 个人房东：需携带身份证、房产证明、租赁合同等材料，到房屋所在地税务机关或通过电子税务局（如“个人所得税APP”“国家税务总局官网”）申报；
• 企业房东：需通过企业税务账户，按月或按季申报增值税，次年进行企业所得税汇算清缴。

（二）申报周期与方式

• 增值税：个人可按次申报（每次收租时），或选择按月/按季申报（需主动向税务机关申请）；
• 房产税、个人所得税等：通常按年申报，次年3月-6月汇算清缴（部分地区要求按月预缴，具体以当地税务局规定为准）。

（三）申报材料

• 个人申报：身份证复印件、房产证/购房合同、租赁合同、租金收款凭证（如银行流水）；
• 企业申报：营业执照、租赁合同、租金收入台账、税费计算表等。

（四）缴纳方式

支持线上（电子税务局、手机银行）和线下（银行柜台、税务局办税服务厅）缴纳，完成后需保存完税凭证。

优惠政策：哪些情况可以减免税？

为支持住房租赁市场,国家对个人出租住房有明确的税收优惠政策：

1. 增值税：个人出租住房，月租金收入未超过10万元的，免征增值税（部分地区标准可能不同，需确认当地政策）；
2. 房产税：个人出租住房，按4%税率征收（对比非住房12%，税率降低）；
3. 个人所得税：个人出租住房，可享受固定费用扣除（800元/月或租金×20%，取高者），且税率为10%（非住房20%）；
4. 附加税费：个人出租住房，增值税附加税费减半征收；
5. 其他：廉租住房、公共租赁住房出租，可享受增值税、房产税等免征优惠（需符合保障性住房条件）。

注意事项：避免税务风险

1. 如实申报：隐瞒租金收入、虚假申报属于偷税，需补缴税款、滞纳金（每日万分之五）并处罚款（不缴或少缴税款50%以上5倍以下）；
2. 区分住房与非住房：房产性质（住宅/商铺/写字楼）直接影响税率，需以房产证登记用途为准；
3. 保留凭证：租赁合同、租金收款记录、税费缴纳凭证等需保存至少5年，以备税务机关核查；
4. 异地出租：房屋与户籍/经营地不在同一地区的，需向房屋所在地税务机关申报，避免漏税；
5. 中介代扣代缴：若通过房产中介出租，需明确中介是否已代扣代缴税款，避免重复申报。

相关问答FAQs

Q1：个人出租住房，月租金收入5000元，全年需要交多少税？
A：以月租金5000元（年租金60000元）为例，计算如下（假设无修缮费用，附加税费减半）：

• 增值税：60000 ÷ (1 + 1.5%) × 1.5% ≈ 887.5元；
• 附加税费：887.5 × (7% + 3% + 2%) × 50% ≈ 53.25元；
• 房产税：60000 × 4% = 2400元；
• 个人所得税：固定费用按“800元/月”计算，年9600元；
  应纳税所得额 = 60000 - 887.5 - 53.25 - 2400 - 9600 = 47059.25元；
  个人所得税 = 47059.25 × 10% ≈ 4705.93元；
• 全年合计：887.5 + 53.25 + 2400 + 4705.93 ≈ 8046.68元。

Q2：企业出租商铺，年租金收入20万元，如何申报纳税？
A：企业出租非住房（商铺），需缴纳增值税、房产税、企业所得税等，流程如下：

1. 增值税：200000 ÷ (1 + 5%) × 5% ≈ 9523.81元；
   附加税费：9523.81 × (7% + 3% + 2%) ≈ 1142.86元；
2. 房产税：200000 × 12% = 24000元；
3. 企业所得税：租金收入扣除成本（如维修费、折旧）、税费（增值税、房产税等）后，按25%税率计算；
   假设年成本费用50000元，应纳税所得额 = 200000 - 9523.81 - 1142.86 - 24000 - 50000 = 115333.33元；
   企业所得税 = 115333.33 × 25% ≈ 28833.33元；
4. 申报方式：企业需按月申报增值税，次年5月前通过电子税务局完成企业所得税汇算清缴，并缴纳各项税款。

出租房交税需结合自身情况（个人/企业、住房/非住房、租金收入等）综合计算，建议主动向当地税务机关咨询最新政策，确保合规纳税，避免不必要的风险。