出租房验房，这8个细节千万不能漏？

出租房验房是确保居住体验、避免后续纠纷的重要环节，需从房屋基本情况、设施设备、安全隐患等多方面系统检查，以下为详细验房步骤及要点，帮助租客全面排查问题,保障自身权益。

验房前准备：明确流程与工具

1. 确认验房时间：务必在签约前或交房当天亲自到场，避免由房东或中介代验，优先选择白天自然光下验房，便于观察墙面、地面细节。
2. 准备验房工具：
   • 基础工具：卷尺（测量尺寸）、手电筒（检查角落、管道）、打火机（测试灶具）、小锤子（检查空鼓）、纸笔/手机（记录问题）、相机/录像机（留存证据）。
   • 辅助工具：水桶（测试下水道）、充电插座（测试电路）、A4纸（测试地面坡度）、小镜子（查看管道背面）。
3. 携带相关文件：租赁合同草案、身份证，若发现问题可及时与房东协商修改合同条款。

房屋基本情况核验

1. 核对房屋信息：

   • 对照房产证或购房合同，确认房屋地址、户型、面积是否与租赁信息一致，避免“隔断房”“群租房”等违规情况。
   • 检查房屋是否为“凶宅”（如曾发生非正常死亡事件）、是否属于抵押状态（可要求房东出示《不动产权证书》原件，核实抵押登记情况）。

2. 检查房屋结构：

   • 墙体与地面：用手敲击墙面、地面，听声音判断是否存在空鼓（空鼓可能导致后期装修脱落、瓷砖开裂），重点检查外墙、卫生间、厨房周边墙面，因潮湿易出现空鼓。
   • 梁柱与承重墙：观察梁体是否有裂缝（尤其是横向裂缝，可能存在安全隐患），承重墙是否被违规拆除（可通过墙体厚度、位置判断，一般承重墙厚度超过24cm，且非轻质材料）。
   • 门窗与阳台：检查门窗开关是否顺畅，密封条是否老化，玻璃是否有破损；阳台护栏是否牢固（尤其是高层住宅），护栏高度不应低于1.1米（国家规定）。

设施设备检查：逐一测试功能

出租房内的家具、家电、厨卫设施等需逐项检查功能是否正常，避免“坏房出租”。

（一）水路系统：防渗漏、防堵塞

1. 厨房与卫生间：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 龙头与花洒：打开冷热水开关，检查水流是否顺畅、有无异响，关闭后是否滴水。
   • 下水道：用桶装水测试地漏排水速度（倒水后观察是否快速排尽，无积水），同时检查下水口是否反味（可提前用塑料袋覆盖地漏，24小时后观察是否有异味上返）。
   • 马桶：冲水测试是否通畅，水箱配件是否正常工作（按钮按下后能否正常蓄水、冲水），检查马桶与地面接口是否渗水（可观察地面瓷砖是否有水渍）。
   • 防水层：卫生间地面做闭水试验（堵住地漏，蓄水深度约2cm，24小时后到楼下邻居家查看天花板是否渗漏；若无条件，可观察卫生间顶部是否有水印、脱落）。

2. 其他区域：检查洗衣机龙头接口是否漏水，水表关闭后是否仍有走动（判断是否存在暗漏）。

（二）电路系统：防漏电、防短路

1. 配电箱与开关：
   • 打开配电箱，检查漏电保护器是否能正常工作（按下“试验”按钮，应自动跳闸；复位后恢复供电）。
   • 逐一测试每个房间的开关、插座（可用充电插头测试），尤其注意空调、冰箱等大功率电器插座，电压是否稳定（可带简易插座测试仪）。
2. 灯具与电器：
   • 检查灯具是否都能正常点亮，开关是否对应正确（如“双控开关”在床头和门口是否能同时控制）。
   • 若房东提供冰箱、洗衣机、空调等家电，需测试制冷/制热效果、脱水功能、制冷剂是否泄漏（空调开机后观察外机是否能正常启动，听是否有异响）。

（三）燃气系统：安全第一

1. 燃气管道与阀门：检查燃气管道是否有锈蚀、接口是否有漏气（用肥皂水涂抹接口，若有气泡则漏气）。
2. 灶具：打火测试是否能正常点燃，火焰是否为蓝色（黄色火焰可能不完全燃烧，需检修），关闭后火焰是否完全熄灭。
3. 报警器：若房屋有燃气报警器，测试其是否灵敏（部分需按下测试按钮）。

室内环境与细节检查

1. 墙面与顶面：
   • 检查是否有裂缝（尤其是贯穿性裂缝、斜裂缝），墙面是否有霉斑、渗水痕迹（尤其窗户周边、外墙内侧）。
   • 顶面是否脱落、鼓包，是否有被水浸泡的痕迹（可能存在楼上漏水风险）。
2. 地板与瓷砖：

   地板：检查是否松动、异响，是否有划痕、霉变；瓷砖：检查空鼓率（用小锤轻敲，空鼓面积不应超过总面积的5%），瓷砖之间缝隙是否均匀。

3. 家具与收纳：
   • 检查衣柜、书柜等家具是否稳固，柜门开关是否顺畅，抽屉轨道是否正常；
   • 检查橱柜门、台面是否有破损，五金件（铰链、拉手）是否松动。
4. 通风与采光：

   检查窗户是否能完全打开，通风口是否畅通；白天观察各房间是否有足够采光（尤其是卧室、客厅）。

公共区域与周边环境

1. 公共设施：若为小区住宅，检查楼道是否整洁，电梯运行是否正常，消防通道是否畅通，楼道灯是否亮起。
2. 周边环境：观察房屋周边是否有施工工地（可能影响噪音、粉尘）、垃圾中转站（可能影响卫生），夜间是否有噪音源（如酒吧、主干道）。

问题记录与协商处理

1. 填写验房清单：将发现的问题（如墙面空鼓、龙头漏水、空调不制冷等）详细记录，注明位置、问题描述，并拍照/录像留存，可制作表格如下：

2. 与房东协商：根据问题严重程度提出整改要求：
   • 轻微问题（如墙面划痕、家具小划痕）：可要求房东在入住前修复，或从租金中扣除维修费用。
   • 一般问题（如龙头滴水、开关失灵）：需房东在入住前修复，并重新验收。
   • 严重问题（如渗漏、电路故障、结构裂缝）：房东需彻底整改，否则可拒绝签约并要求退还定金。

签约与交接确认

1. 补充合同条款：将验房发现的问题及协商结果写入租赁合同附件，明确维修责任方（如“房东需在X月X日前修复卫生间漏水，否则租客有权解除合同”）。
2. 签署《房屋交接单》：确认房屋及设施设备完好、问题已整改后，双方签字确认，避免后续纠纷。

相关问答FAQs

Q1：验房时发现房东不配合，拒绝打开某些区域（如配电箱、燃气表）怎么办？
A：若房东拒绝配合验房，可视为房屋存在潜在问题，租客有权拒绝签约，若已支付定金，可依据《民法典》规定，因房东原因导致合同无法订立的，定金应双倍返还；若已支付租金，可要求房东退还并赔偿损失，可向当地住建部门或消费者协会投诉，或通过法律途径维权。

Q2：入住后发现验房时未发现的问题（如半夜漏水、电路老化跳闸），责任由谁承担？
A：若问题属于“隐蔽工程”（如埋地水管漏水、墙内电线故障），且在验房时通过合理手段无法发现（如闭水试验未做24小时），房东负有维修责任；若因租客使用不当（如堵塞管道、超负荷用电）导致，维修费用由租客承担，建议第一时间联系房东并留存证据（如漏水视频、跳闸照片），若房东拖延维修，可自行维修并保留票据，要求房东支付费用,必要时可通过法律途径解决。