租房税费约定，到底谁该承担？

在房屋租赁过程中，税费约定是租赁双方明确权利义务、避免后续纠纷的重要环节，由于房屋租赁涉及多种税费（如增值税、房产税、个人所得税、城镇土地使用税等），且税费承担主体可能因房屋性质（住宅/非住宅）、租赁用途、纳税人身份（个人/企业）等存在差异，因此需要在租赁合同中通过清晰、具体的条款予以明确，以下从税费类型、约定原则、常见约定方式及注意事项等方面展开详细说明。

房屋租赁涉及的主要税费类型及计算基础

首先需明确租赁中常见的税费种类及征收规则,这是合理约定税费承担的前提：

1. 增值税及附加税费

   • 纳税人：出租方（个人或企业）。
   • 税率：
     • 个人出租住房：按5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税（小规模纳税人）；
     • 个人出租非住房或企业出租房产：一般纳税人按9%（出租不动产）或5%（小规模纳税人）征收率缴纳增值税。
   • 附加税费：以实际缴纳的增值税为计税依据，征收城市维护建设税（7%、5%或1%，按纳税人所在地确定）、教育费附加（3%）及地方教育附加（2%）。

2. 房产税

   • 纳税人：出租方（产权所有人）。
   • 计税依据：租金收入（不含增值税）。
   • 税率：
     • 个人出租住房：按4%税率征收；
     • 企业或个人出租非住房：按12%税率征收（企业）或20%（个人，部分地区有优惠）。

3. 个人所得税

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 纳税人：出租方（个人）。
   • 计税方法：
     • 分项计算：财产租赁所得，以每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，适用税率20%（个人出租住房可减按10%税率）。
     • 合并综合所得：若出租方为企业，租金收入并入企业应纳税所得额，适用企业所得税税率（一般25%）。

4. 城镇土地使用税

   • 纳税人：出租方（土地使用权人）。
   • 计税依据：实际占用的土地面积（平方米），税率按地区差别定额税率（0.6-30元/平方米/年）。

5. 印花税

   • 纳税人：租赁合同双方（立合同人）。
   • 计税依据：租赁金额（不含增值税），税率：财产租赁合同按千分之一（税额不足1元按1元贴花）；企业出租房产，若为小规模纳税人或个人，可享受减半征收优惠（部分地区）。

税费约定的核心原则

1. 合法性原则需符合《税收征收管理法》《增值税暂行条例》等法律法规，不得通过约定逃避纳税义务（如约定“一切税费由承租方承担”，但若出租方为法定纳税人，该条款可能被认定为部分无效）。
2. 公平性原则：根据房屋性质、租赁用途、市场行情等合理分配税费，避免显失公平（如住宅租赁中，个人出租方税费负担较重，双方可协商分担比例）。
3. 明确性原则：避免使用“税费由双方协商”“按国家规定承担”等模糊表述，需明确具体税种（如“增值税及附加、房产税由出租方承担，个人所得税由承租方代扣代缴”）及承担方式（直接支付、代垫后返还等）。

税费约定的常见方式及合同条款设计

根据租赁双方主体（个人/企业）、房屋性质（住宅/非住宅）不同，税费约定可灵活选择以下方式,并在合同中明确列示：

（一）按主体性质约定

1. 个人出租给个人（住宅为主）

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 常见约定：由于个人出租方税费计算复杂且综合税负较高（如某城市个人出租月租金5000元住宅，需缴纳增值税约73元、房产税80元、个人所得税约70元，合计约223元），双方可约定“出租方承担法定纳税义务，承租方以租金折扣形式补偿部分税费”，或直接约定“月租金含税，出租方负责申报缴纳所有税费”。
   • 条款示例：“本合同租金为每月5000元（含税，含出租方应缴纳的增值税、房产税、个人所得税等），出租方需依法申报并缴纳相关税费，逾期未缴导致承租方损失的，出租方承担赔偿责任。”

2. 企业出租给个人/企业（非住宅为主）

   • 常见约定：企业出租方需规范进行税务处理，通常约定“出租方承担增值税、房产税、土地使用税等企业纳税义务，承租方承担因租赁产生的印花税及自身应缴税费”。
   • 条款示例：“出租方负责缴纳增值税及附加、房产税、城镇土地使用税；承租方负责缴纳本合同印花税（由出租方代扣代缴）及承租方使用房屋过程中产生的其他税费。”

3. 承租方为企业（无论出租方主体）

   • 特殊注意：企业承租方可取得增值税专用发票抵扣进项税额，若出租方为个人或小规模纳税人，需明确发票类型（如“出租方应向承租方提供增值税专用发票，税率X%，相关税费由出租方承担”）。
   • 条款示例：“出租方需在收到租金后5个工作日内向承租方开具增值税专用发票，税率5%，因出租方原因无法开具发票的，承租方有权暂扣相应租金直至发票提供。”

（二）按税费类型约定

下表为不同税种的常见承担方及合同条款设计参考：

（三）“净租金”与“毛租金”约定

• 毛租金：指不含税租金，税费由出租方自行承担（如“月租金10000元（不含税），出租方承担所有税费”）。
• 净租金：指含税租金，税费已包含在租金内，出租方需自行申报缴纳税费（如“月租金11000元（含税，含增值税等），出租方不得再以任何名义向承租方收取税费”）。
• 注意：若约定“净租金”，需明确含税范围（是否包含所有税费）,避免后续争议。

税费约定的注意事项

1. 核实出租方资质：企业出租方需确保房屋产权清晰，无抵押、查封等权利限制；个人出租方需提供身份证明及房产证明，避免因房屋权属问题导致税费约定无效。
2. 明确发票义务：承租方（尤其企业）需在合同中明确发票类型、税率及提供时间，避免因无法取得合规发票导致费用无法税前扣除。
3. 考虑政策优惠：部分地区对个人出租住房、小微企业有税费减免政策（如月租金10万元以下免征增值税），双方可约定“若遇政策调整，税费相应减免，租金不作调整”或“税费优惠部分作为双方收益分配”。
4. 违约责任：需约定“出租方未按时缴纳税费导致承租方被税务机关追缴的，出租方应返还已收取的租金并赔偿损失”“承租方未代扣代缴个人所得税的，需承担连带责任”等条款。

相关问答FAQs

问题1：租赁合同中约定“一切税费由承租方承担”，该条款是否有效？
解答：该条款并非完全无效，但需区分税种性质，根据税收法定原则，纳税义务人是法律明确规定的（如增值税、房产税的纳税义务人为出租方），若约定由非纳税义务人承担，该部分条款可能被认定为无效，出租方为个人的法定纳税义务（如个人所得税），约定由承租方承担可能因违反法律强制性规定而无效；但双方可约定承租方以租金形式补偿出租方的税费成本，或由承租方代扣代缴（个人所得税允许代扣代缴），实践中，法院通常会根据税种合法性、公平性原则对条款进行部分认定，建议避免笼统约定“一切税费由承租方承担”,而是明确具体税种的承担方。

问题2：企业承租房屋，出租方为个人，无法提供增值税专用发票，如何处理？
解答：若出租方为个人，可向税务机关申请代开增值税发票（小规模纳税人，征收率5%或1%），具体处理方式：①在合同中明确“出租方需提供增值税普通/专用发票，税率X%，因代开发票产生的个人所得税由出租方承担”；②若出租方拒绝代开发票，承租方可要求降低租金（相当于承担的税费成本），或通过房屋中介平台（可代开发票）进行租赁；③若承租方为一般纳税人，需取得专用发票抵扣进项税额，否则无法抵扣，实际税负会增加，此时应优先选择能提供合规发票的出租方，或在合同中约定“因出租方无法提供发票导致的承租方损失，按日计算违约金”。