租房过程中，订金（也称“定金”或“诚意金”）的退还问题是租客与房东（或中介）最容易产生纠纷的环节之一，由于缺乏对相关法律知识和合同条款的清晰认知，许多租客在想要退租时往往陷入被动，要顺利退回订金，需要从订金的性质、合同约定、沟通协商及法律途径等多个维度入手,以下是详细的分析和操作指引。
必须明确“订金”与“定金”的法律区别，在日常生活中，这两个词经常被混用，但在法律上，它们的效力截然不同，根据《中华人民共和国民法典》的规定，“定金”是一种担保方式，若给付定金的一方（租客）不履行约定的债务（即签订正式租房合同），则无权要求返还定金；若收受定金的一方（房东或中介）不履行债务的，应当双倍返还定金，而“订金”则不具有担保性质，它通常被视为预付款，在合同未成立、无效或被撤销的情况下，无论哪一方反悔，支付订金的一方都有权要求全额返还，在现实中，很多合同中可能将“订金”写成“定金”，或者虽写为“订金”但合同条款中赋予了其定金的罚则效力，第一步就是仔细审查你与房东或中介之间签订的任何书面文件，无论是收据、协议还是意向书，看清楚上面写的是“定金”还是“订金”，并仔细阅读关于违约责任的条款,这是判断你是否有权拿回款项的根本依据。
合同的具体约定是决定退款与否的关键，即使书面材料上写的是“订金”，但如果合同中明确约定了“若租客放弃租赁，订金不予退还”，那么这笔款项的性质就可能被解释为“立约定金”或“解约定金”，其退还难度会大大增加，反之，如果合同没有此类明确约定，或者条款存在模糊地带，你的维权主动性就会更高，在支付任何形式的订金之前，务必要求房东或中介提供正式的书面文件，并逐条阅读，对于不理解的条款，一定要当场提出疑问并要求修改或补充说明，可以明确约定“本意向书签订后，若因房东原因（如房屋被查封、无法正常交付等）导致无法签订正式租赁合同，订金应无息全额退还；若因租客个人原因自愿放弃，订金是否退还及退还比例，由双方协商确定”,这样的约定能为后续的退订金操作留下协商空间。
在支付订金时，支付方式和凭证的保存同样至关重要，尽量通过银行转账等可留下痕迹的方式进行支付，并在转账附言中清晰注明“XX小区XX室租房订金”，务必要求对方开具盖有公章或个人签名的正规收据，收据上应写明收款方信息、支付方信息、款项性质（是“定金”还是“订金”）、金额以及支付日期，这些书面凭证是未来发生纠纷时最重要的证据，务必妥善保管，如果对方只愿意出具口头承诺或收据上信息模糊，应坚决拒绝支付，因为这会让你在维权时陷入“口说无凭”的困境。
当确实需要退订金时，沟通协商是首选且成本最低的方式，在提出退款请求前，应首先梳理清楚自己的理由，是房东未能履行承诺（如房屋设施与描述不符、拒绝签订正式合同等），还是你自身的原因（如找到更合适的房子、工作变动等），如果是房东的责任，你有充分的理由要求全额退还，态度可以坚决但需保持理性，如果是你自身的原因，则应尝试与对方进行友好协商，表达自己的歉意和难处，争取对方的理解，在沟通过程中，最好能有录音或录像作为证据（但需注意在合法合规的前提下进行），同时将协商过程中的关键信息，如对方的口头承诺、同意退还的意向等，通过微信、短信等文字形式再次向对方确认,并保留好所有聊天记录。
如果沟通协商无果，对方明确拒绝退还任何款项，那么就需要考虑采取进一步的措施，可以尝试向当地的住建委、房地产交易中心或消费者协会等政府部门或组织进行投诉，这些机构虽然不具备直接的司法裁决权，但他们可以对房东或中介进行行政调解，施加一定的压力，促使问题得到解决，这也是一种正式的维权记录，对未来可能的法律诉讼有帮助，如果投诉无效，且你手头有充分的证据（如合同、收据、沟通记录等），可以向房屋所在地的法院提起诉讼，在诉讼过程中，法官会根据合同条款、款项性质以及双方的履约情况来做出公正判决，如果法院认定对方存在违约行为，或者合同条款本身无效、显失公平，那么你胜诉并获得退款的可能性就会非常大，需要注意的是，诉讼需要花费一定的时间、精力和金钱成本，因此在决定走法律途径前,务必评估清楚投入与产出比。
租房退订金的核心在于“事前预防”和“事后有据”，事前，要仔细甄别款项性质，审阅合同条款，明确双方权利义务，并保留好所有支付凭证，事后，要根据具体情况，先尝试友好协商，协商不成再借助行政或法律手段维护自身合法权益，在整个过程中，保持冷静和理性，依法依规行事,是成功维权的关键。
相关问答FAQs
如果我和房东口头约定了可以退订金，但没有写进合同，现在房东反悔不退，我该怎么办？ 解答：口头约定在法律上也是有效的，但证明其存在的难度较大，你可以尝试收集其他间接证据来佐证，例如微信聊天记录中对方曾表示“放心，如果不租了订金可以退”之类的话语，或者有第三方（如共同的朋友）可以为你作证，你可以再次与房东进行沟通，在沟通过程中提及之前的口头约定，并尝试通过录音等方式固定证据，如果对方仍然拒绝，你可以向住建委等部门投诉，或者在诉讼中主张该口头约定，法院在审理时会结合全案证据来判断口头约定是否真实存在，再次强调，所有重要的约定，无论大小，都应尽量落实到书面文件上,以避免日后产生纠纷。
中介以“已为你保留房源，耽误了其他客户”为由拒绝退还订金，这种说法有法律依据吗？ 解答：中介的这种说法是否成立，关键在于你们之间的合同是如何约定的，如果合同中明确约定了“若因租客原因未在约定期限内签订正式合同，订金转为违约金不予退还”，那么中介的主张在一定程度上是有合同依据的，但即便如此，你也可以主张该条款“显失公平”，根据《民法典》，如果格式条款（通常是中介单方面提供的）提供方利用其优势地位，不合理地免除或减轻其责任，加重对方责任，限制对方主要权利，该条款可以被认定为无效，你可以主张中介并未因你的违约行为而产生实际损失，或者其索要的订金金额远超其实际损失，如果合同中没有此类明确约定，或者约定不明确，那么中介的主张就缺乏法律依据，你有权要求其全额退还订金，应坚持要求其提供因你违约而造成实际损失的证据,否则其拒绝退款的理由不成立。
租房订金退回，小心这些陷阱！