租客到期赖着不走，房东该如何维权？

租房子到期后，租客未按约定搬离，是房屋租赁中常见的纠纷类型，面对这种情况，房东既需要维护自身合法权益，也需通过合法途径解决问题，避免采取过激行为，以下从法律依据、处理步骤、注意事项及替代方案等方面详细说明应对措施。

法律依据：明确双方权利义务

根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态，若租客到期不搬离，属于违约行为，房东有权要求其承担违约责任，包括支付逾期占用期间的租金、违约金等，第七百三十四条明确，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利，但若双方未续签合同，则原租赁关系终止,租客失去合法占有房屋的依据。

处理步骤：分阶段协商与维权

协商沟通阶段

租客到期不搬离时，房东首先应尝试与租客友好协商，可通过电话、微信或书面形式，明确告知租客租赁合同已到期，要求其在合理期限内（如3-7天内）搬离，并说明逾期不搬离的法律后果，协商时注意保留证据，如微信聊天记录截图、通话录音（需提前告知对方正在录音）等，若租客提出暂时无法搬离的理由，可协商短期续租或延期搬离，并签订书面补充协议，明确新的搬离日期、租金支付标准及违约责任,避免后续纠纷。

发送催告函阶段

若协商无果，房东可向租客发送正式的《催告函》，催告函需通过邮政EMS（保留邮寄凭证）或当面送达（由收件人签字确认）的方式，载明以下内容：租赁合同到期时间、要求搬离的最终期限、逾期不搬离将采取的法律措施（如提起诉讼、申请强制搬离等）、以及仍需支付占用期间租金的明确说明，催告函具有法律效力，既是再次催告,也是后续诉讼中的重要证据。

法律诉讼阶段

若租客在催告函期限内仍未搬离，房东可向房屋所在地人民法院提起诉讼，要求租客腾退房屋并支付逾期占用期间的租金，诉讼需准备以下材料：身份证复印件、房屋所有权证明（如房产证）、租赁合同原件、催告函及送达证明、租金支付凭证等，法院受理后，若事实清楚、证据充分，通常会判决租客限期搬离并支付租金，若租客拒不履行判决，房东可向法院申请强制执行，由法院强制搬离房屋，并可能对租客采取纳入失信名单、限制高消费等措施。

自力救济的边界

需特别注意的是，房东不得采取断水、断电、换锁、强行驱赶等过激行为，根据《民法典》第一千一百七十七条，私力救济需在“必要范围内”进行，若对租客造成财产损失或人身伤害，房东需承担相应的侵权责任,甚至可能构成违法犯罪。

风险防范：从源头减少纠纷

为避免租客到期不搬离的情况，房东在签订租赁合同时应明确以下条款：一是租赁期限的具体起止时间；二是到期后不搬离的违约金计算方式（如按日租金的100%-200%收取）；三是明确租客逾期搬离时，房东有权单方解除合同并收回房屋；四是约定送达地址，确保法律文书能有效送达，可在合同中增加“押金抵扣条款”，明确若租客逾期搬离，房东有权从押金中直接扣除逾期租金及违约金,不足部分仍需租客补足。

替代方案：灵活处理减少损失

若诉讼周期较长，房东可与租客协商“和解方案”，双方协商一致解除合同，房东适当减免部分租金，租客承诺在约定日期前搬离；或房东与租客重新签订短期租赁合同，约定更高的租金以弥补空置期损失，同时明确最晚搬离时间，这种方式虽可能让步部分利益，但能快速收回房屋,减少长期空置或诉讼带来的时间成本。

处理流程与成本参考

以下是不同处理阶段的周期及成本大致估算：

相关问答FAQs

Q1：租客到期不搬离，房东可以强行收回房屋吗？
A1：不可以，房东无权自行采取断水、断电、换锁等方式强行收回房屋，这种行为可能构成侵权，需承担赔偿责任，正确的做法是通过发送催告函、提起诉讼等法律途径，由法院判决后申请强制执行,确保收回房屋的合法性。

Q2：租客逾期搬离，租金如何计算？
A2：租客逾期搬离期间的租金，一般按原租赁合同约定的标准计算，若合同未明确，可参照当地同类房屋市场租金标准，可根据合同约定或法律规定主张违约金，但违约金总额一般不超过实际损失的30%，过高时可请求法院适当减少，若房东因租客逾期未搬离导致房屋空置，实际损失超过违约金的,可要求租客赔偿超出部分。