租房税费究竟该如何计算？

租房涉及的税费计算因出租方类型（个人或企业）、房屋性质（住宅或非住宅）、租赁期限及地区政策差异而有所不同,以下从个人出租和企业出租两大类详细说明税费构成及计算方法。

个人出租房屋的税费计算

个人出租住房与非住房的税费项目及税率差异较大,具体包括以下几类：

增值税及附加税费

• 住房租赁：月租金收入不超过10万元的，免征增值税；超过10万元的部分，按5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税，附加税费（城建税、教育费附加、地方教育附加）以增值税税额为计税依据，分别按7%（市区）、5%（县城/镇）、1%（其他地区）及3%、2%的比例计算。
• 非住房租赁：按5%征收率计算增值税,附加税费同上。

个人所得税

• 住房租赁：可享受减税优惠，以每月租金收入扣除800元（或租金收入的10%）后的余额为应纳税所得额，适用10%的税率（计算公式：[租金收入-800-相关税费-维修费用（每月不超过800元）]×10%），若月租金≤4000元，减除费用为800元；＞4000元，减除20%费用。
• 非住房租赁：以租金收入扣除相关税费、维修费用、800元（或租金收入的20%）后的余额，适用20%税率。

房产税

• 住房租赁：个人出租住房，按租金收入的4%缴纳房产税。
• 非住房租赁：按租金收入的12%缴纳房产税。

城镇土地使用税与印花税

• 城镇土地使用税：仅非住房租赁涉及，按土地面积及地区等级税额计算（如北京土地等级分为六级，税额为1.5-30元/平方米/年）。
• 印花税：个人出租住房免征；非住房租赁按租赁金额的0.1%贴花（双方均需缴纳）。

企业出租房屋的税费计算

企业出租房屋需缴纳的税费更为复杂,主要包括：

特殊政策与注意事项

1. 税收优惠：个人出租小户型住房（如北京、上海等地规定建筑面积不超过60平方米），可享受增值税减免、个人所得税减按10%税率等优惠；企业出租保障性住房可享受房产税、土地使用税减免。
2. 税费承担：实际操作中，税费由出租方承担，但合同可约定转租方承担,需注意约定合法性。
3. 申报缴纳：个人需向税务机关自行申报（或通过代征机构缴纳），企业需按月/季申报,年度汇算清缴。

相关问答FAQs

Q1：个人出租住房，月租金5000元，每月需缴纳多少税费？
A1：按政策计算如下：

• 增值税：月租金≤10万元免征；
• 房产税：5000×4%=200元；
• 个人所得税：（5000-800-200）×10%=400元（假设无维修费用）；
• 合计：200+400=600元（若地方有附加税费减免，实际可能更低）。

Q2：企业出租商铺，月租金2万元，小规模纳税人，如何计算税费？
A2：

• 增值税：20000÷(1+1.5%)×1.5%≈296元（季度≤30万元免征，此处按月举例）；
• 房产税：20000×12%=2400元；
• 城建税及附加：296×7%（市区）≈20.72元；
• 印花税：20000×0.1%×2=40元（双方）；
• 企业所得税：（20000-2400-296-20.72-40-成本费用）×25%（需扣除成本后计算）。
  合计不含企业所得税约2756.72元,最终企业所得税需根据成本核算。