北京租房税怎么交？个人出租要交哪些税？

在北京租房交税是出租人和承租人都需要了解的重要事项,涉及多个税种、不同征收方式及具体操作流程，以下从纳税主体、税种构成、征收方式、计算方法、办理流程及注意事项等方面详细说明，帮助全面了解北京租房税的相关规定。

纳税主体与基本规定

租房税的纳税主体通常为房屋出租人,即产权所有人，根据《中华人民共和国个人所得税法》《中华人民共和国增值税暂行条例》等法律法规，出租住房与非住房的税种、税率及优惠政策存在差异，北京地区对个人出租住房实行税收优惠政策，以鼓励规范租赁市场，而非住房（如商业、办公用房）则按较高税率征收，实际操作中，部分房东可能会与承租人约定税费由承租人承担，但法律纳税义务仍归于出租人。

主要税种及税率（个人出租住房）

个人在北京出租住房,主要涉及以下税种，且可享受综合减免政策（如对月租金收入未超过一定额度的免征或减征）：

1. 增值税

   • 政策：个人出租住房，月租金收入不超过10万元的，免征增值税；月租金收入超过10万元的，按5%的征收率减按1.5%计算缴纳。
   • 计算公式：应纳增值税=含税租金收入÷(1+1.5%)×1.5%。

2. 城市维护建设税及教育费附加

   
   （图片来源网络，侵删）

   依附增值税征收,若增值税免征，则附加税费也免征；若缴纳增值税，则城市维护建设税（市区适用7%）、教育费附加（3%）地方教育附加（2%）可享受减半征收优惠。

3. 个人所得税

   • 税率：个人出租住房所得，可减除税费（含增值税、城市维护建设税等）、出租财产过程中缴纳的实际开支（如维修费用，每月最高不超过800元），以及税法规定的费用扣除标准（目前为每月5000元，或按租金收入的20%扣除），再按10%的税率计算。
   • 计算公式：
     • 若月租金≤4000元：应纳税所得额=租金收入-800元-实际维修费用-税费
     • 若月租金＞4000元：应纳税所得额=租金收入×(1-20%)-实际维修费用-税费
     • 应纳个人所得税=应纳税所得额×10%。

4. 房产税

   个人出租住房,按租金收入的4%征收（非住房为12%）。

   
   （图片来源网络，侵删）

5. 印花税

   个人出租住房,签订租赁合同按“财产租赁合同”税目，税率为租金收入的0.1%，但北京对个人出租住房暂免征收印花税。

征收方式与办理流程

北京租房税的征收分为“综合征收”和“分税种征收”两种方式，实际操作中多以综合征收为主，简化流程。

（一）综合征收（常见方式）

综合征收是将上述部分税种合并,按一定综合税率计算，适用于个人出租住房且无法准确核算成本的情况。

• 综合征收率：北京对个人出租住房的综合征收率一般为2.5%（具体可能因区域、代征单位略有差异），包含增值税、个人所得税、房产税、城市维护建设税等（印花税免征）。
• 计算公式：应纳税额=月租金收入×综合征收率×租赁月份数。
  月租金3000元，租期1年，应纳税额=3000×2.5%×12=900元。

（二）分税种征收（适用于可准确核算成本的情况）

若出租人能提供维修费用等凭证,可选择分税种申报，按上述各税种单独计算缴纳，可能比综合征收更优惠。

（三）办理流程

1. 申报地点：一般向房屋所在地的区税务局办税服务厅或通过“北京税务”APP、电子税务局线上办理，若通过房产中介或租赁平台代征，也可由代征单位协助申报。
2. 所需材料：
   • 出租人身份证原件及复印件；
   • 房屋产权证明（房产证、购房合同等）；
   • 租赁合同原件及复印件；
   • 若委托代理人办理,需提供授权委托书及代理人身份证。
3. 申报方式：
   • 线上办理：登录“北京税务”APP或电子税务局，选择“个人房屋出租缴税”模块，填写租赁信息、租金收入等，在线计算并缴款。
   • 线下办理：携带上述材料到税务局办税服务厅，填写《个人房屋出租税收申报表》，通过POS机、银行卡等方式缴税。
4. 缴纳期限：通常按月或按季申报，租赁结束后1个月内完成汇算清缴。

非住房租赁税费标准

若出租的是非住房（如商铺、写字楼），税费标准较高，且不享受住房的减免政策：

• 增值税：按5%征收率缴纳（月租金≤10万元免征）；
• 个人所得税：按(租金收入-税费-修缮费用-800元或租金×20%)×20%计算；
• 房产税：租金收入的12%；
• 城市维护建设税等：增值税的7%+3%+2%（不享受减半）；
• 印花税：租金收入的0.1%（双方均需缴纳）。

注意事项

1. 税收优惠适用条件：个人出租住房需提供“住房”证明（如房产证注明用途为“住宅”），若为商住两用房，可能无法享受住房优惠政策。
2. 租金申报要求：租金需如实申报，若明显低于市场价（如远周边同类租金水平），税务机关有权核定租金并征税。
3. 法律责任：未按规定申报纳税，可能面临补缴税款、滞纳金（每日万分之五）及罚款（税款50%至5倍）。
4. 代征代缴：部分中介或平台会代征代缴税费，承租人需确认是否已包含在租金中，避免重复缴纳。

相关问答FAQs

Q1：北京个人出租住房，月租金5000元，租期1年，如何计算税费？
A：若选择综合征收（综合税率2.5%），年应纳税额=5000×2.5%×12=1500元，若选择分税种征收：

• 增值税：5000≤10万元，免征；
• 个人所得税：5000×(1-20%)-5000×4%（房产税，按分税种计算时需先扣除）-0（无维修费用）=4000-200=3800元，3800×10%=380元/月，年4560元；
• 房产税：5000×4%=200元/月，年2400元；
• 城市维护建设税等：免征（因增值税免征）。
  综上，分税种合计年税费=4560+2400=6960元，实际中，综合征收更简便且税负较低，建议优先选择。

Q2：租房税必须由房东缴纳，承租人可以代缴吗？
A：法律纳税义务人为房东，但承租人可代为缴纳，若租赁合同约定税费由承租人承担，承租人代缴后可凭完税凭证向房东追偿，需注意，代缴时需提供出租人授权委托书及双方身份证明，确保流程合规，避免后续纠纷。