出租房屋交税，具体怎么算？

出租房屋交税是房东应尽的法定义务,也是维护市场秩序的重要环节，根据我国现行税法规定，个人出租房屋涉及的税种及缴纳方式因房屋性质（住宅或非住宅）、出租方式（整体或分租）、租金收入水平等不同而有所差异，以下从税种、计算方式、缴纳流程及优惠政策等方面进行详细说明。

涉及的主要税种及计算方法

个人出租房屋主要涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、个人所得税、城镇土地使用税（仅涉及出租非住宅）以及印花税等，住宅与非住宅的税负差异较大，需分别计算。

（一）增值税及附加税费

1. 增值税

   • 住宅出租：月租金收入未超过10万元（含）的，免征增值税；月租金收入超过10万元的，按5%的征收率减按1.5%计算缴纳。
     计算公式：应纳增值税 = 含税租金收入 ÷ (1+5%) × 1.5%（或5%）
   • 非住宅出租：按5%的征收率计算缴纳增值税，小规模纳税人月销售额未超过10万元（季度未超过30万元）的，可享受免征优惠。

2. 附加税费
   包括城市维护建设税（7%、5%或1%，按纳税人所在地确定）、教育费附加（3%）和地方教育附加（2%）。

   • 优惠政策：若月租金收入不超过10万元（季度不超过30万元），可免征附加税费；超过则按实际缴纳的增值税税额计算。

（二）房产税

• 住宅出租：租金收入的4%缴纳。
• 非住宅出租：租金收入的12%缴纳（或从价计征，按房产原值一次减除30%后的余值1.2%计算，实务中多从租计征）。

（三）个人所得税

个人出租房屋所得（财产租赁所得）按20%的税率缴纳，但可扣除以下费用：

1. 税费（实际缴纳的增值税、房产税、附加税费等）；
2. 向出租方支付的租金（转租情况下）；
3. 修缮费用（每月最高不超过800元，一次扣除不完的准予结转下期继续扣除）；
4. 其他费用（如出租过程中缴纳的印花税等）。
   计算公式：应纳税所得额 = 月租金收入 - 可扣除费用 - 费用扣除标准（800元或20%的租金收入，取较高者）
   应纳个人所得税 = 应纳税所得额 × 20%

（四）城镇土地使用税

仅适用于非住宅出租,按实际占用土地面积和当地单位税额计算（不同地区税额差异较大，如一线城市约每年每平方米3-30元）。

（五）印花税

租赁双方按租赁合同金额的0.1%缴纳（个人出租住房免征）。

税负对比示例（以月租金1万元为例）

以下为住宅与非住宅出租税负的简化对比（假设不考虑附加税费减免及个税扣除项）：

注：实际税负需根据当地政策、租金收入及扣除项具体计算，住宅出租因优惠政策税负显著低于非住宅。

纳税申报流程

1. 信息登记：首次出租需携带身份证、房产证明、租赁合同等材料到主管税务机关办理税种登记。
2. 申报方式：
   • 线上申报：通过电子税务局（自然人或企业端）填写申报表并在线缴税；
   • 线下申报：前往办税服务厅提交纸质资料并缴税。
3. 申报期限：增值税、个人所得税等通常按月或按季申报（具体以主管税务机关核定为准），印花税在合同签订时即时申报。
4. 代征代缴：部分地区可通过房产中介、物业公司等代征代缴税款，简化流程。

优惠政策

1. 小规模纳税人减免：2023年小规模纳税人增值税减按1%征收，月销售额10万元以下免征增值税及附加。
2. 个人出租住房优惠：
   • 增值税：月租金≤10万元免征；
   • 房产税：按4%征收（非住宅为12%）；
   • 个人所得税：可享受综合所得或财产租赁所得计税优惠（部分地区有定额减免）。
3. 困难减免：对低收入群体、受灾地区等，可申请房产税、城镇土地使用税困难减免。

注意事项

1. 如实申报：隐瞒租金收入或虚假申报将面临补税、滞纳金及罚款（最高5倍罚款）。
2. 分租情况：转租租金可凭合法凭证扣除原租金支出后再计税。
3. 跨区域出租：涉及不动产所在地的纳税义务，需向房产所在地税务机关申报。

相关问答FAQs

Q1：个人出租住房，月租金5000元，如何计算个税？
A：月租金5000元未超过10万元，可免征增值税及附加，个税计算如下：

• 可扣除费用：增值税0元 + 房产税（5000×4%=200元） + 修缮费用（假设0元） - 费用扣除标准（800元或5000×20%=1000元，取高者1000元）
• 应纳税所得额 = 5000 - 200 - 1000 = 3800元
• 应纳个人所得税 = 3800 × 20% = 760元

Q2：出租商铺（非住宅）季度租金15万元，能否享受小规模纳税人免税优惠？
A：非住宅出租适用5%征收率，小规模纳税人季度销售额未超过30万元可免征增值税，季度租金15万元未超过30万元，因此可免征增值税及附加税费，但仍需缴纳房产税（15万×12%=1.8万元）及个人所得税（扣除相关费用后按20%计税）。