廉租房为何能买？购买条件是什么？

廉租房是我国住房保障体系的重要组成部分,主要面向符合条件的城镇低收入、住房困难家庭提供租赁保障，其核心属性是“保障性”与“租赁性”，因此严格来说，廉租房“购买”并非普遍政策，而是存在特定条件下的有限转化可能，要理解这一问题，需从廉租房的性质、政策演变及地方实践综合分析。

廉租房的基本属性与政策定位

廉租房制度自1998年我国住房制度改革后逐步建立,旨在解决城镇最低收入家庭的住房问题，其资金来源主要包括财政拨款、住房公积金贷款、社会捐赠等，土地供应多采用行政划拨方式，租金标准远低于市场价，通常为市场租金的10%-30%，根据《廉租住房保障办法》等规定，廉租房的产权归属为政府或指定运营机构，承租人仅拥有房屋使用权，不享有所有权，因此政策设计上并不允许自由买卖。

但随着住房保障体系的发展,部分地区为满足保障对象的需求，探索了“租转售”的试点模式，即符合条件的承租人在特定条件下可购买所居住的廉租房，但需满足严格的限制条件，且购买后房屋性质将转变为完全产权或有限产权住房。

廉租房“购买”的特定条件与流程

廉租房“购买”并非全国统一政策，而是由地方政府根据当地实际情况制定试点办法，因此条件存在地域差异，综合各地试点实践，需同时满足以下核心条件：

（一）承租人资格条件

1. 户籍与居住要求：通常要求承租人具有当地城镇户籍，且在本地实际居住满一定年限（如5年以上），部分地区对户籍年限有细化要求，如需为本地常住户籍且无其他住房。
2. 收入与财产限制：家庭年收入低于当地规定的低收入标准（如上年度城镇居民人均可支配收入的一定倍数，通常为0.5倍或0.6倍），家庭总资产低于相应限额（如20万元-30万元，具体金额因城市经济水平而异）。
3. 住房困难状况：家庭人均住房建筑面积低于当地规定的保障标准（如15平方米以下），且为当地无房户或住房困难户，需提供无房证明或现有住房面积证明。
4. 租赁状态要求：承租人已连续租赁同一套廉租房满一定年限（如5年-10年），且无违约行为（如拖欠租金、违规转租等），部分地区要求租赁期间按时足额缴纳租金及物业费用。

（二）房屋与购买政策条件

1. 房源性质：仅限政府集中建设的廉租房项目，且该项目已纳入“租转售”试点范围，社会投资建设的廉租房或公共租赁住房通常不纳入购买范围。
2. 价格确定：购买价格由政府相关部门核定，通常包括建设成本（含土地划拨价款、建安工程费等）加上微利（如不超过5%的利润），远低于周边同地段商品房价格，某城市建安成本为3000元/平方米，加5%微利后售价为3150元/平方米，而周边商品房价格为8000元/平方米。
3. 产权限制：购买后房屋性质可能转为“经济适用房”或“共有产权房”，而非完全产权商品房，部分地区规定购买后5年内不得上市交易，5年后交易需补缴土地收益款等价款，比例为成交价的10%-20%。

（三）购买流程

以某试点城市为例,购买流程大致如下：

1. 申请提交：承租人向当地住房保障部门提交购买申请，并提供身份证、户口本、收入证明、无房证明、租赁合同等材料。
2. 资格审核：住房保障部门联合民政、不动产登记等部门对申请人资格进行审核，审核周期一般为20个工作日，结果通过政府网站或社区公示，公示期不少于5天。
3. 价格核定与签约：审核通过后，由政府定价机构核定房屋价格，双方签订《廉租房购买合同》，明确房屋价款、产权限制、违约责任等条款。
4. 付款与产权登记：承租人按合同约定一次性或分期（通常不超过5年）支付房款，缴纳相关税费后，不动产登记部门办理房屋产权登记，注明“保障性住房”字样及限制交易条款。

以下是部分地区廉租房购买条件对比简表：

购买廉租房的注意事项

1. 政策动态性：廉租房购买政策为地方试点，存在调整可能，申请人需关注当地最新政策，如住建部门官网或社区公告。
2. 产权风险：若购买后房屋为有限产权，需明确限制交易条款，避免违规买卖导致合同无效或行政处罚。
3. 隐性成本：除购房款外，可能需缴纳契税、印花税、维修基金等费用，部分地区要求补缴土地出让金（虽然廉租房土地为划拨，但购买时可能需转为出让性质）。
4. 优先购买权：部分试点政策规定，若政府有回购需求，承租人需在规定时间内同意回购，价格可能低于市场价。

相关问答FAQs

问题1：所有廉租房都可以购买吗？
解答：不是，只有纳入地方政府“租转售”试点的廉租房项目才允许购买，且需满足租赁年限、资格条件等要求，未纳入试点的廉租房无法购买，承租人仅享有租赁权，若违规购买，可能面临合同无效、收回房屋等处罚。

问题2：购买廉租房后可以出租或抵押吗？
解答：有限产权的廉租房购买后通常限制出租和抵押，部分地区规定购买后5年内不得出租，5年内不得办理抵押贷款；5年后出租需向政府备案，抵押需注明“保障性住房”性质，且抵押权实现时政府有优先购买权，具体限制需以当地产权登记部门核定的产权证明为准。