公司租房税费计算规则是什么？

公司租房涉及的税费计算是一个系统性工程,需综合考虑租赁双方（出租方与承租方）的身份、房屋性质、租金金额、租赁期限等多重因素，根据中国现行税法规定，公司租房税费主要涉及增值税及附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税等，不同税种的计税依据、税率及优惠政策存在差异，以下分税种详细说明计算方法及注意事项。

出租方（公司）需缴纳的税费

若出租方为公司,其出租自有房产（非住房）或住房需缴纳以下税费，具体计算方式如下：

增值税及附加

• 增值税：

  • 一般纳税人出租不动产,适用税率为9%（非住房）或5%（住房，可选择简易计税）。
    • 一般纳税人（非住房）：应纳税额 = 含税租金 ÷ (1+9%) × 9%
    • 一般纳税人（住房，简易计税）：应纳税额 = 含税租金 ÷ (1+5%) × 5%
  • 小规模纳税人出租不动产,适用征收率5%（2023年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人月销售额未超过10万元（季度未超过30万元）免征增值税）。

    小规模纳税人：应纳税额 = 含税租金 ÷ (1+5%) × 5%

• 附加税费（包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）：
  以实际缴纳的增值税为计税依据，税率分别为：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 城市维护建设税：7%（市区）、5%（县城/镇）、1%（其他地区）
  • 教育费附加：3%
  • 地方教育附加：2%
    合计：一般地区12%（市区）、10%（县城/镇）、6%（其他地区）。
    示例：某公司（一般纳税人）出租非住房月租金10万元（含税），位于市区，增值税=100000÷(1+9%)×9%=8256.88元，附加税费=8256.88×(7%+3%+2%)=990.83元。

房产税

• 计税依据：租金收入（不含税）。
• 税率：
  • 自有房产出租：12%（非住房）；4%（住房，个人出租住房可优惠，但公司出租住房通常按4%执行，具体以地方政策为准）。
    示例：上述非住房租金不含税金额=100000÷(1+9%)=91743.12元，房产税=91743.12×12%=11009.17元。

城镇土地使用税

• 计税依据：实际占用的土地面积（平方米），从价计征。
• 税率：按所在地土地等级适用税额标准（如某城市一级土地每平方米年税额为30元）。
  示例：公司出租房产占用土地面积500平方米，年应纳税额=500×30=15000元，月均摊=1250元。

印花税

• 计税依据：租赁合同金额（不含税）。
• 税率：0.1%（财产租赁合同），税额不足1元的按1元贴花。
  示例：年租金不含税=91743.12×12=1100917.44元，印花税=1100917.44×0.1‰=1100.92元。

企业所得税

• 计税依据：租金收入扣除相关成本、费用及税费后的应纳税所得额。
• 税率：一般企业25%，小型微利企业可享受优惠（年应纳税所得额不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%税率缴纳）。
  示例：公司年租金收入110万元，扣除增值税、附加、房产税、土地使用税、印花税等（假设合计20万元），应纳税所得额=110-20=90万元，企业所得税=90×25%=22.5万元（非小微企业）。

承租方（公司）需缴纳的税费

承租方通常仅需缴纳印花税,若为转租行为可能涉及增值税，但直接承租方一般无其他税费。

印花税

• 计税依据：租赁合同金额（不含税）。
• 税率：0.1%，与出租方相同，双方各自缴纳。
  示例：承租方与出租方签订相同金额合同，各自缴纳印花税1100.92元。

税费计算汇总表（以一般纳税人出租非住房为例）

优惠政策

1. 增值税：小规模纳税人月销售额≤10万元（季度≤30万元）免征；个人出租住房可享受优惠。
2. 房产税：公司出租住房可按4%税率；闲置房产出租可能减免（需符合条件）。
3. 城镇土地使用税：困难企业或特定区域可申请减免。
4. 小微企业：企业所得税可享受5%-20%的优惠税率。

相关问答FAQs

Q1：小规模公司出租办公室，月租金5万元（含税），如何计算税费？
A：小规模纳税人增值税=50000÷(1+5%)×5%=2380.95元（若月销售额≤10万元可免，此处假设超过）；附加税费=2380.95×12%（市区）=285.71元；房产税=（50000-2380.95）×12%=5654.29元；印花税=年租金（50000×12）×0.1‰=600元，合计税费≈2380.95+285.71+5654.29+600=8920.95元（年约10.7万元）。

Q2：公司承租厂房后转租，转租差额是否需要缴纳增值税？
A：若公司从原出租方取得合规发票，转租时以租金差额（转租收入-原租金支出）为计税依据，适用9%或5%税率；若无法取得原发票，需以全额转租收入计缴增值税，转租方不涉及房产税（税负由产权所有人承担）。