公司租房税怎么交？

公司租房涉及的税费缴纳是一个系统性工作,需根据房屋性质（自有或租赁）、租金收入类型（住宅/商业）以及纳税人身份（一般纳税人/小规模纳税人）综合判断，核心是明确纳税主体、税种及计算方式，以下从主要税种、适用情形及操作流程展开说明。

公司租房涉及的主要税种及计算

公司出租房屋需缴纳的税费主要包括增值税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税，以及企业所得税（租金收入并入利润总额），若为转租（从其他方承租后再出租），增值税可能存在差额征税政策。

增值税及附加税费

• 纳税人身份划分：

  • 小规模纳税人：年应税销售额≤500万元（若为租赁服务，需单独核算），适用简易计税方法。
  • 一般纳税人：年应税销售额＞500万元，适用一般计税方法（税率9%）或简易计税（可选择，如老项目、简易征收备案等）。

• 税率与计算：

  • 小规模纳税人：征收率5%，税额=含税租金收入÷（1+5%）×5%；若季度租金收入≤30万元（免征额），免征增值税（附加税费同时免征）。
  • 一般纳税人：
    • 一般计税：税额=含税租金收入÷（1+9%）×9%；
    • 简易计税：税额=含税租金收入÷（1+5%）×5%（需符合备案条件）。
  • 转租差额征税：若公司从其他方承租房屋后转租，可扣除向原出租方支付的租金，税额=（转租含税收入-原出租含税支付）÷（1+适用税率）×适用税率（需取得原出租方发票等合法凭证）。

• 附加税费：
  城市维护建设税（市区7%、县城5%、其他1%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%），以实际缴纳的增值税为基数计算。

  
  （图片来源网络，侵删）

房产税

• 计税依据：

  • 从价计税：自有房产出租，以房产原值一次扣除30%-50%后的余值为计税依据（税率1.2%，但出租情况下一般不采用）；
  • 从租计税：出租房产，以租金收入为计税依据（税率12%）。
  • 特殊情形：
    • 个人出租住房（公司非个人，不适用）；
    • 公司出租闲置厂房等,可能存在地方性减免政策（如部分城市对小微企业出租房产给予房产税减半）。

• 计算公式：
  房产税=不含税租金收入×12%（或按地方规定税率）。

印花税

• 应税凭证：财产租赁合同（包括出租合同、转租合同）。
• 税率：按租赁金额的1‰贴花（税额不足1元按1元）。
• 计算公式：
  印花税=含税租金收入×1‰（若合同中租金包含税费，需价税分离后计算）。

企业所得税

• 应税所得：租金收入属于企业营业收入，需并入当年利润总额，按适用税率（一般企业25%，高新技术企业20%，小微企业可享受优惠）缴纳企业所得税。
• 扣除项目：与租金相关的成本（如维修费、物业费、折旧费等）可在税前扣除，需取得合规发票。

不同情形下的税费缴纳示例

以下通过表格对比小规模纳税人与一般纳税人（一般计税）的商业房产出租税费（假设季度租金含税收入31万元，无转租，无附加税费减免）：

操作流程与注意事项

1. 签订租赁合同：明确租金金额、租赁期限、税费承担方（通常由出租方承担，但合同可约定由承租方负担，需注意税法上纳税义务人为出租方）。
2. 发票开具：出租方需向承租方开具增值税发票（普票或专票），小规模纳税人可通过税务局代开或自行开具（若自开需办理税控设备）。
3. 申报缴纳：
   • 增值税及附加税费：按月/季申报（小规模纳税人按季，一般纳税人按月）；
   • 房产税、印花税：按年申报，房产税按月/季分期缴纳；
   • 企业所得税：按季度预缴，年度汇算清缴。
4. 优惠政策：
   • 小规模纳税人月销售额≤10万元（或季度≤30万元），免征增值税及附加；
   • 小型微利企业年应纳税所得额≤300万元，企业所得税减按25%计入应纳税所得额，再按20%税率（实际5%）。

相关问答FAQs

Q1：公司转租房屋时，增值税能否差额征税？需要满足什么条件？
A：可以，根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，纳税人出租不动产，若为“融资租赁”或“经营性租赁”中的转租，可扣除向原出租方支付的租金，需同时满足：① 取得原出租方开具的增值税发票或其他合法有效凭证；② 转租合同与原租赁合同同时存在；③ 差额征税需在申报时提供相关证明材料，具体以当地税务局要求为准。

Q2：公司出租闲置厂房，是否有房产税减免政策？
A：部分地方政府对小微企业或特定用途房产有房产税减免政策，某些地区规定“企业出租闲置厂房用于生产经营，且年租金收入低于一定金额（如50万元）的，可享受房产税减半征收”，或“疫情期间出租房产的，给予阶段性房产税减免”，建议咨询当地税务局或查看最新地方性税收优惠政策，以获取准确适用条件。