公司租房交税有哪些流程与税率？

公司租房涉及的税务处理是一个系统性工作,需根据租赁房屋的用途（自用或出租）、房屋性质（自有或转租）以及公司类型（一般纳税人或小规模纳税人）等因素综合判断，不同情形下适用的税种、税率和计税方法存在差异，以下从主要税种、适用情形及计算方法、注意事项等方面展开详细说明。

主要税种及基本规定

公司租房需缴纳的税费主要包括增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税，以及可能涉及的城建税、教育费附加和地方教育附加等附加税费，各项税费的计算基础和税率需结合具体政策确定。

（一）增值税

增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品附加值征收的流转税，公司租房涉及的增值税分为以下情形：

1. 一般纳税人出租不动产（非住房）

   • 税率：9%（适用于2023年最新政策，一般纳税人出租不动产适用9%税率）。
   • 计税方法：可抵扣进项税额，应纳税额=当期销项税额-当期进项税额。
   • 若无进项税额抵扣（如简易计税），则可选择简易计税：应纳税额=含税销售额÷(1+5%)×5%，但一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可选择简易计税。

2. 一般纳税人出租不动产（住房）

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 税率：5%（减按1.5%计算，根据《关于继续实施房产税城镇土地使用税优惠政策的公告》，住房租赁适用优惠）。
   • 计税方法：应纳税额=含税租金收入÷(1+1.5%)×1.5%。

3. 小规模纳税人出租不动产

   • 税率：5%（减按1.5%计算，季度销售额不超过30万元的免征增值税）。
   • 计税方法：应纳税额=含税租金收入÷(1+1.5%)×1.5%（若季度销售额超过30万元）；若不超过30万元，免征增值税。

4. 公司转租房屋

   • 若转租方为一般纳税人,且取得的原始出租方发票为增值税专用发票，可抵扣进项税额；若原始发票为普通发票，则无法抵扣，按全额计算销项税额。
   • 小规模纳税人转租,同样适用上述小规模纳税人政策。

（二）房产税

房产税以房屋为征税对象,向产权所有人征收，公司租房涉及的房产税分为“自用”和“出租”两种情形：

1. 出租房产

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 计税依据：租金收入（不含增值税）。
   • 税率：12%（非住房）；4%（住房，根据《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收优惠政策的通知》，对个人出租住房用于居住的，暂减按4%征收房产税，公司出租住房可参照执行）。
   • 应纳税额=租金收入×（1+增值税税率）×房产税税率（不含增值税，即租金收入为不含税金额）。

2. 自用房产

   • 计税依据：房产原值一次减除10%-30%后的余值（具体减除比例由省级政府确定）。
   • 税率：1.2%。
   • 应纳税额=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%。

（三）城镇土地使用税

城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据,向土地使用人征收，若公司租赁的房屋包含土地，需缴纳土地使用税：

• 计税依据：实际占用的土地面积（以土地使用证或相关部门确认的面积为准）。
• 税率：定额税率，具体标准由省级政府确定（大城市1.5-30元/平方米，中等城市1.2-24元/平方米，小城市0.9-18元/平方米，县城、建制镇、工矿区0.6-12元/平方米）。
• 应纳税额=实际占用土地面积×适用税额标准。

（四）印花税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为征收的税，公司租房需缴纳“财产租赁合同”印花税：

• 计税依据：租赁合同总金额（不含增值税）。
• 税率：0.1%（万分之十）。
• 应纳税额=租赁合同金额×0.1%。
• 注意：若合同金额为含税金额，需先换算为不含税金额。

（五）企业所得税

企业所得税是对企业取得的生产经营所得和其他所得征收的税,公司支付的租金属于生产经营成本，可在计算应纳税所得额时扣除：

• 租金扣除凭证：必须取得合规发票（增值税发票或税务机关代开的发票），否则不得税前扣除。
• 扣除时限：根据权责发生制原则，租金应归属当期扣除，若为预付租金，可在租赁期内分期扣除。
• 关联方租金：若出租方为公司关联方，需遵循独立交易原则，租金价格需参考市场公允价格，否则税务机关有权进行纳税调整。

（六）附加税费

附加税费包括城建税、教育费附加和地方教育附加，其计税依据为实际缴纳的增值税税额：

• 城建税：市区7%，县城、镇5%，其他地区1%。
• 教育费附加：3%。
• 地方教育附加：2%（部分地区为1%或1.5%，以当地政策为准）。
• 应纳税额=实际缴纳的增值税×适用税率。

不同情形下税费计算示例（表格）

以下通过表格对比公司租房（非住房）在不同纳税人身份下的税费计算（假设月租金不含税10万元，年租金120万元，土地面积500平方米，土地使用税税额10元/平方米）：

注意事项

1. 合规取得发票：公司支付租金时，务必向出租方索取增值税发票，否则租金支出无法在企业所得税前扣除，可能导致纳税调增。
2. 区分房屋用途：住房与非住房的房产税税率和增值税优惠政策不同，需准确判断房屋性质（如房产证用途为“住宅”或“商业”）。
3. 优惠政策适用：小规模纳税人季度销售额不超过30万元免征增值税；公司出租保障性住房或符合政策优惠的租赁房产，可享受房产税、土地使用税减免（如财税〔2019〕13号文规定）。
4. 转租业务处理：转租方需取得原始出租方开具的发票，否则无法抵扣进项税额或差额征税，建议与出租方明确发票开具条款。

相关问答FAQs

问题1：公司租赁个人住房作为员工宿舍，需要缴纳哪些税费？
解答：公司租赁个人住房作为员工宿舍，涉及的主要税费包括：

• 增值税：出租方为个人，可申请代开增值税发票，适用小规模纳税人政策（减按1.5%征收），公司作为承租方取得发票后可抵扣进项税（若为一般纳税人）。
• 房产税：个人出租住房暂减按4%征收，公司无需缴纳，但出租方需申报。
• 印花税：租赁合同按财产租赁合同缴纳，税率0.1%（不含税金额）。
• 企业所得税：公司支付的租金需取得合规发票，可作为职工福利费在工资总额14%限额内税前扣除。

问题2：公司转租房屋时，如何计算增值税？
解答：公司转租房屋的增值税计算分为两种情形：

• 一般纳税人转租：若从原始出租方取得增值税专用发票，可抵扣进项税额，应纳税额=转租收入销项税额-原始租赁支出进项税额；若原始发票为普通发票，则按转租收入全额计算销项税额（税率9%或5%）。
• 小规模纳税人转租：按转租收入减去原始租赁支出后的余额（若原始支出取得合规发票）计算应纳税额，适用1.5%征收率（季度销售额不超过30万元免征）。
• 注意：转租差额征税需取得原始出租方开具的发票，否则无法享受差额政策。