上海房价做低，是泡沫还是调控？

在上海这样的一线城市,房价高企是普遍现象，而“做低房价”这一行为在房地产交易中并不罕见，通常指交易双方通过合同约定或其他方式，在实际成交价基础上降低网签价格，以达到少缴税费等目的，这种行为看似能短期节省成本，实则潜藏多重风险，涉及法律、金融及后续交易等多个层面，需要谨慎对待。

从操作形式看,“做低房价”一般有两种常见方式：一是双方直接在购房合同中约定一个低于实际成交价的网签价格，差额部分以“装修款”“补偿款”等名义另行支付；二是通过阴阳合同形式，签订两份价格不同的合同，一份用于网签备案，另一份作为实际履行的约定，一套实际成交价为500万元的房产，若网签价做低至400万元，买方可契税节省约4万元（按1.5%计算），卖方可少缴增值税及附加（若满足“满五唯一”等条件则可能免税，否则差额较高）和个人所得税（按差额20%或核定征收率计算），具体税费差异可参考下表（以上海普通住宅标准为例，契税税率、个税征收政策等可能因政策调整变化，以下为示例）：

尽管短期税费成本降低,但“做低房价”的负面影响十分显著，法律风险较高，根据《民法典》规定，恶意串通损害国家、集体或第三人利益的合同无效，若税务机关核查后认定存在逃税行为，交易双方可能面临补缴税款、滞纳金及罚款，情节严重者可能构成逃税罪，金融风险不容忽视，买方申请贷款时，银行通常以网签价作为审批基准，做低房价意味着贷款额度下降，买方需自行补足更多首付，否则可能导致交易无法继续；若未来房价上涨，卖方可能因实际到手资金减少而违约，拒绝支付差额部分，引发纠纷，后续交易隐患大，如房产再次出售时，网签价作为计税成本基数较低，未来可能面临更高的差额个税，形成“隐性损失”。

对于购房者而言,应优先选择合法合规的交易方式，通过合理谈判降低价格、利用税收优惠政策（如首套契税减免、满五唯一免个税等）节省成本，而非冒险“做低房价”，对于监管部门，需加强网签价与市场价的动态监测，对明显偏离市场水平的交易进行重点核查，同时简化税费流程，降低合规交易成本，从根源上减少“做低房价”的动机。

相关问答FAQs
Q1：“做低房价”是否会影响后续的贷款审批？
A1：会的，银行审批房贷额度主要依据网签备案价，若网签价低于实际成交价，贷款额度会相应减少，一套500万的房产，网签价做低至400万，银行按400万审批贷款（假设七成贷，贷款280万），而实际需支付500万，买方需额外准备220万首付（而非350万），可能导致资金压力骤增，甚至因首付不足无法交易。

Q2：做低房价”后卖方拒绝支付差额，买方如何维权？
A2：买方可依据双方签订的《补充协议》（若明确约定差额支付）或实际付款凭证（如转账记录、收据等）向法院起诉，要求卖方按实际成交价履行合同，但需注意，若“做低房价”条款被认定为恶意串通损害国家税收利益，可能被认定无效，买方主张差额的诉求可能无法得到支持，且自身可能面临税务风险，建议通过正规渠道交易，避免此类纠纷。