石景山二手房房价现在怎么样？

石景山区的二手房市场作为北京西部楼市的重要组成部分,近年来呈现出鲜明的区域分化与价格波动特征，从整体来看，石景山房价二手房受城市规划、交通配套、教育资源及产业升级等多重因素影响，不同板块的价格差异显著，购房者需结合自身需求与市场动态综合判断。

核心板块房价表现及驱动因素

石景山二手房市场可划分为四大核心板块,各板块价格梯队分明。古城街道与八角街道因配套成熟、居住氛围浓厚，成为刚需主力区域，根据2023年第三季度数据，该板块80-90平米两居室挂牌均价普遍在6.5万-7.2万元/平方米，部分房龄较新的次新房（如2005年后建成）价格可达7.5万元/平方米以上，价格支撑主要来源于地铁1号线号线古城站、八角游乐园站的便捷通勤，以及石景山京燕商厦、万达广场等商业配套的完善，但需注意，该板块部分房龄超过20年的老公房，挂牌价多在5.8万-6.3万元/平方米，且议价空间较大，普遍可达挂牌价的95折左右。

鲁谷街道作为石景山新兴改善型居住区，凭借优质的教育资源与生态环境，房价稳居区域首位，该板块内的远洋山水、中海长安云锦等次新小区，130平米以上四居室挂牌均价普遍突破8万元/平方米，部分高品质房源甚至达到8.5万-9万元/平方米，驱动因素包括北京教育科学研究院附属石景山实验学校、京源学校等优质中小学的辐射，以及雕塑公园、八角奥林匹克森林公园等绿化资源，鲁谷路、莲石路的城市主干道网，以及地铁1号线八宝山站的加持，进一步提升了板块居住价值。

五里坨街道与广宁街道则因地理位置相对偏远，房价处于区域洼地，五里坨板块以山景房和低密度社区为特色，部分2000年前后建成的多层住宅，挂牌价多在4.5万-5.2万元/平方米，适合预算有限的刚需购房者，广宁街道依托首钢园区的产业外溢，部分次新房价格逐步回升，但整体仍维持在5万-5.8万元/平方米区间。

价格波动影响因素分析

1. 政策调控效应：北京二手房“限购+限贷”政策持续发力，2023年石景山首套房贷款利率普遍执行4.2%的下限，二套房利率5.0%以上，一定程度上抑制了投资性需求。“带押过户”政策的推行，降低了二手房交易成本，提升了市场流动性，尤其对房龄较长的房源去化起到积极作用。

   
   （图片来源网络，侵删）

2. 轨道交通升级：地铁11号线（冬奥支线）、S1号线的开通运营，显著提升了沿线二手房的价值，金安桥站周边的海特花园、模式口小区等，近一年挂牌价平均上涨5%-8%，部分地铁房溢价率可达10%以上。

3. 学区房市场降温：2022年以来，北京“多校划片”政策全面推行，石景山学区房价格回归理性，以京源学校周边为例，2021年部分“老破小”学区房单价曾突破9万元/平方米，2023年已回落至7万-7.5万元/平方米，价格泡沫逐步被挤出。

4. 新房市场挤压：区域内中海云庭、长安润璘等新盘项目，均价普遍在7万-8万元/平方米，且户型设计更符合现代居住需求，对二手房市场形成一定竞争压力，尤其房龄超过15年的房源去化周期明显拉长。

不同房龄与户型价格对比

为更直观呈现石景山二手房价格差异,以下选取典型板块数据（截至2023年10月）：

从数据可见,房龄与户型是影响价格的直接因素，鲁谷街道改善型房源凭借稀缺性与配套优势，单价显著高于其他板块；而五里坨街道因地理位置偏远，即便户型适中，价格仍处于低位。

市场趋势与购房建议

展望未来,石景山二手房市场将呈现“稳中有升、区域分化”的态势，首钢园区“科技+文创”产业规划持续推进，将吸引大量高知人群入住，带动周边配套升级与房价温和上涨；随着保障性租赁住房供应增加，部分“老破小”房源可能面临价格滞涨风险。

对购房者的建议：

• 刚需群体可重点关注古城、八角板块的地铁房，优先选择房龄15年内、物业管理完善的次新房，兼顾性价比与通勤便利性；
• 改善型需求可锁定鲁谷街道，重点关注对口优质学区且社区环境较好的大户型房源，长期持有价值较高；
• 投资需谨慎，避免盲目追涨学区房或远郊板块，建议选择轨道交通沿线、产业规划明确的潜力区域。

相关问答FAQs

Q1：石景山二手房市场目前是否存在“捡漏”机会？
A1：部分房龄超过20年、且无学区加成的老公房，若业主急售，可通过合理议价（如挂牌价9折以下）获得“捡漏”机会，但需注意评估房屋结构安全性、物业费缴纳情况等隐性成本，避免后续维修支出过高，法拍房因存在一定风险，建议普通购房者优先选择中介机构筛选的“急售房源”，性价比相对更高。

Q2：购买石景山二手房时，如何判断小区升值潜力？
A2：可从三个维度综合判断：一是轨道交通，步行10分钟内可达地铁站的房源，长期抗跌性强；二是学区规划，关注教育部门最新发布的“多校划片”政策，避免盲目购买“老学区房”；三是产业配套，优先选择靠近首钢园区、中关村石景山园等产业功能区的小区，未来租金与房价支撑力更强，小区容积率、绿化率、物业服务水平等居住品质指标，也是影响升值潜力的关键因素。