厦门房价现在到底怎么样？

厦门现在房价呈现出明显的区域分化和动态调整特征，整体处于“高位盘整、结构性分化”的状态，作为东南沿海重要的中心城市和旅游度假胜地，厦门的房价受到土地资源稀缺、人口导入、政策调控及市场情绪等多重因素影响，不同板块、不同产品类型的价格差异显著，以下从区域分布、价格水平、市场动态及影响因素等方面展开具体分析。

区域房价分布：岛内核心区领跑，岛外新兴板块崛起

厦门房价最显著的特点是“岛内外价差”，但近年来岛外部分优质板块的价格正快速向岛内靠拢，形成“一核多极”的价格格局。

岛内（思明区、湖里区）：价格高地，以改善型需求为主
岛内作为厦门传统核心区，配套成熟、土地稀缺，房价长期领跑全市，目前岛内新房均价普遍在6万-8万元/平方米，部分优质学区房或江景房单价突破10万元/平方米，思明区老城区（如中华城、中山路周边）因拥有顶级商业、教育和医疗资源，二手房价格坚挺，单价多在7万-9万元/平方米；湖里区五缘湾、枋湖等新兴板块凭借较好的环境规划和交通便利，新房均价约5万-7万元/平方米，其中五缘湾湾景房单价可达8万元以上，岛内二手房市场挂牌价较高，但实际成交价普遍存在5%-10%的折扣，尤其是房龄超过20年的老破小，单价多在4万-6万元/平方米。

岛外（集美区、海沧区、同安区、翔安区）：梯度明显，新兴板块补涨
岛外是近年来厦门楼市供应主力，房价从3万-6万元/平方米不等，具体可分为三个梯队：

• 第一梯队（集美、海沧核心区）：集美杏林湾、海沧马銮湾等板块依托地铁、商业和产业配套，新房均价约4万-5.5万元/平方米，例如集美新城的学区房（如厦门外国语学校附属学校周边）单价可达5万元以上，海沧自贸区部分精装房单价突破6万元。
• 第二梯队（同安、翔安热点板块）：同安祥平、翔安南部新城等板块因靠近岛内且价格相对较低，吸引大量刚需客群，新房均价约3万-4万元/平方米，其中翔安南部新城因地铁3号线、厦门新机场规划带动，近两年房价涨幅明显，部分楼盘单价从3万元涨至4万元以上。
• 第三梯队（远郊板块）：同安西部、翔安大帽山等偏远板块房价相对较低，新房均价约2万-3万元/平方米，以本地改善和刚需为主,去化速度较慢。

当前房价水平：新房均价4.5万-5.5万元，二手房挂牌价松动

根据2023年最新市场数据，厦门全市新房均价约5.2万元/平方米，二手房挂牌均价约4.8万元/平方米，但实际成交价普遍低于挂牌价，从产品类型看，高端公寓（如江景、海景房）单价可达8万-12万元/平方米，普通住宅主流单价在3万-7万元/平方米，别墅产品多集中在岛外，总价较高（如海沧、同安部分别墅总价千万级）。

以下为厦门主要区域2023年房价参考表（单位：元/平方米）：

市场动态：供应增加，成交量价趋稳

2023年以来，厦门楼市呈现“供应放量、成交分化”的特点，岛外新增供应持续增加，尤其是集美、翔安等地多个新盘入市，带动新房库存上升；岛内因土地稀缺，新盘供应较少，多以二手房交易为主，成交量方面，受“认房不认贷”等政策利好，上半年市场情绪短暂回暖，但整体仍以“以价换量”为主，部分房企通过降价、促销（如送车位、物业费等）加速回笼资金。

价格走势上，岛内房价相对坚挺，尤其是优质学区房和江景房，抗跌性较强；岛外部分高库存板块（如同安西部、翔安远郊）房价出现回调，开发商折扣力度加大，实际成交价较备案价下降10%-15%，二手房挂牌量持续高位，截至2023年10月，厦门二手房挂牌量已突破8万套，买方市场特征明显,议价空间增大。

影响因素分析：多重因素交织，房价短期难大涨

厦门房价的走势主要受以下因素影响：

1. 土地资源稀缺：厦门岛内土地开发已近饱和，新增用地多集中在岛外，土地成本高企（尤其是岛外核心板块楼面价普遍超2万元/平方米），对新房价格形成支撑。
2. 人口与产业：厦门常住人口约530万，近年来人口导入速度放缓，产业以电子信息、旅游会展为主，高薪岗位有限，刚需购买力相对不足。
3. 政策调控：厦门实施严格的限购、限贷政策（非本市户籍需缴满2年社保方可购房，首套房首付比例30%），叠加“房住不炒”基调，抑制了投机需求。
4. 市场预期：购房者观望情绪较浓，尤其对岛外板块的规划落地存在疑虑，导致部分区域去化压力较大。

未来展望：稳中有降，区域分化加剧

预计未来1-2年，厦门房价将延续“稳中有降、分化加剧”的态势，岛内核心区因资源稀缺，房价将以稳为主，小幅波动；岛外部分配套完善的板块（如集美新城、海沧马銮湾）有望保持相对稳定，而远郊板块可能面临进一步价格调整，保障性住房（如共有产权房、租赁住房）的加速供应，将对商品房市场形成一定分流,平抑整体房价涨幅。

相关问答FAQs

Q1：厦门现在买房是岛内好还是岛外好？
A1：选择岛内还是岛外需结合自身需求：若追求顶级配套、教育资源且预算充足，岛内（如思明、湖里核心区）是不错的选择，但总价较高；若以刚需为主、注重性价比，可关注岛外配套成熟的板块（如集美杏林湾、海沧马銮湾），这些区域交通便利、发展潜力大，且单价相对较低，需注意岛外远郊板块规划存在不确定性，需谨慎评估。

Q2：厦门房价会大跌吗？
A2：厦门房价大跌的可能性较小，厦门土地资源稀缺，岛内开发饱和，新房供应有限，房价有较强支撑；政策层面“稳楼市”基调明确，限购、限贷等政策不会轻易放松，且厦门经济基本面稳健，居民购买力尚可，但部分高库存岛外板块可能出现“以价换量”式的理性回调,整体跌幅将控制在合理范围内。