做低房价避税是否合法？

在房地产交易中,部分纳税人为了降低交易成本或逃避纳税义务，可能采取“做低房价”的方式，即买卖双方在合同中约定的成交价格明显低于实际成交价格，以达到少缴税费的目的，这种行为不仅违反了税法规定，还可能引发法律风险，对交易双方及市场秩序均造成负面影响。

“做低房价”的主要操作方式及目的

“做低房价”通常通过签订“阴阳合同”实现，即签订两份不同价格的合同：一份是用于办理不动产登记和纳税申报的“阳合同”，价格较低；另一份是反映双方真实交易价格的“阴合同”，价格较高，操作中，买卖双方可能通过以下方式实现价格虚低：

1. 直接降低合同价格：将成交价格人为调低至当地税务部门核定的最低计税标准以下，如按区域指导价或评估价的下限申报。
2. 拆分交易款项：将部分房款以“装修费”“家具费”等名义另行支付，或通过第三方账户转账，规避税务监管。
3. 利用政策漏洞：部分地区对“满五唯一”等免征或减征增值税、个人所得税的房产，可能通过做低价格进一步降低契税等附加税费。

目的：主要是减少契税、增值税、个人所得税等税负，一套总价300万元的房产，若做低至200万元申报，契税（假设税率1.5%）可减少1.5万元；若符合“满五唯一”条件，个人所得税可能从差额20%降至按核定征收率（如1%）计算，节省税费可达数十万元。

“做低房价”的法律风险

（一）对卖方的风险

1. 税务追缴与罚款：税务机关可通过税务稽查、大数据比对（如银行流水、不动产登记信息）发现价格异常，要求补缴税款，并处不缴或少缴税款50%以上5倍以下的罚款，某案例中卖方因做低房价少缴个税20万元，最终被追缴税款30万元并处罚款15万元。
2. 刑事责任风险：若偷税数额较大（占应纳税额10%以上）且占应纳税额比例较高，可能构成逃税罪，面临有期徒刑或拘役。
3. 二次交易成本增加：未来若该房产再次出售，做低价格会导致原值核减，增加个人所得税计税基数，反而增加未来税负。

（二）对买方的风险

1. 银行贷款风险：银行以合同价格为依据审批贷款，若做低价格导致贷款额度不足，买方需自行补足差价；若银行发现价格虚低，可能拒贷或要求重新评估。
2. 权益保障缺失：若卖方违约（如拒绝过户或主张“阴合同”效力），买方因“阳合同”价格过低，可能无法获得足额赔偿，某案例中买方按200万元“阳合同”过户，后卖方反悔要求按300万元“阴合同”履约，法院因“阳合同”系双方真实意思表示，支持了买方低价过户的诉求，但买方需承担额外诉讼成本。
3. 税费补缴责任：税务机关若发现价格虚低，可能要求买方补缴契税，并处以罚款。

（三）对中介机构的风险

中介机构若协助签订“阴阳合同”，可能被处以罚款、停业整顿，情节严重的吊销营业执照，相关人员面临职业禁入。

合法降低税负的途径

“做低房价”并非合理避税，纳税人可通过合法方式优化税负：

1. 利用税收优惠政策：如“满五唯一”免征个人所得税、家庭唯一住房契税优惠（90平方米以下1%）、继承或赠与直系亲属免征增值税等。
2. 合理选择交易方式：通过“买卖”过户相比“赠与”可能更节省税费（部分城市赠与未来出售需差额20%个税）。
3. 准确申报并保留凭证：如实申报成交价格，保留购房发票、装修票据等凭证，确保税务合规。

“做低房价”对市场秩序的负面影响

1. 税收流失：导致国家税收减少，影响公共服务供给。
2. 价格信号失真：虚假低价扰乱市场价格体系，影响市场调控政策效果。
3. 不公平竞争：合规交易的纳税人税负高于违规者，破坏市场公平。

相关问答FAQs

Q1：做低房价是否属于合法避税？
A1：不属于合法避税，而是逃税行为，合法避税是在税法允许范围内利用优惠政策（如“满五唯一”免征个税），而做低房价是通过虚假申报少缴税款，违反《税收征收管理法》，需承担补税、罚款甚至刑事责任。

Q2：中介机构协助做低房价，买方如何维权？
A2：买方可通过以下途径维权：1）向住建部门或税务局举报中介违规行为，要求查处；2）若因中介协助导致贷款失败或合同纠纷，可依据《民法典》主张中介承担缔约过失责任，赔偿损失；3）保留“阴阳合同”、转账记录等证据，通过诉讼确认“阳合同”效力，保障自身权益。