房价涨幅回落，是暂缓还是拐点？

房价涨幅回落是近年来中国房地产市场运行中的一个显著特征,这一现象背后是多重因素交织作用的结果，既反映了市场调控政策的成效，也体现了行业周期性调整的必然，从数据表现来看，2021年下半年以来，全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅持续收窄，部分城市甚至出现环比下跌，市场从过去的普涨阶段进入分化调整期，这一变化对购房者、开发商、金融机构及地方政府均产生了深远影响。

从政策层面看,房地产调控长效机制的逐步完善是房价涨幅回落的直接推手，2020年“三道红线”政策对房企融资进行严格限制，2021年“贷款集中度管理”要求银行业金融机构对房地产贷款占比和个人住房贷款占比设置上限，同时各地因城施策出台限购、限贷、限价等措施，叠加二手房指导价制度的试点，有效遏制了投机性需求，一线城市二手房成交量在政策出台后明显萎缩，价格涨幅从2021年初的10%以上回落至年末的5%以下，政策对市场预期的引导作用显著，保障性住房建设力度的加大也在一定程度上分流了商品房市场的需求，缓解了房价上涨的压力。

从供需关系分析,市场供求格局的变化是房价涨幅回落的根本原因，经过多年高速发展，中国城镇居民住房拥有率已达到较高水平，部分城市甚至出现供过于求的现象，据国家统计局数据，2022年全国商品房待售面积达6.7亿平方米，同比增长10.9%，库存去化周期超过18个月的城市数量显著增加，人口结构变化、城镇化速度放缓等因素导致新增住房需求减弱，2022年常住人口城镇化率仅比2021年提升0.5个百分点，远低于2010年前后年均1%以上的增幅，需求端的收缩与供给端的相对过剩，使得房价上涨缺乏基本面支撑，涨幅自然回落。

从金融环境角度看,信贷政策的收紧对房价上涨形成直接抑制，2022年以来，中国人民银行多次下调存款准备金率和贷款市场报价利率（LPM），但房地产贷款利率仍处于相对高位，且银行对开发贷和个人住房贷款的审批趋于严格，房企融资渠道受限后，资金链压力加大，不得不通过降价促销回笼资金，进而带动房价涨幅回落，部分民营房企在债务压力下推出“工抵房”“特价房”，折扣幅度达10%-20%，导致所在城市新房价格环比下跌，购房者预期发生转变，“买涨不买跌”的心理加剧了市场观望情绪，进一步抑制了房价上涨动能。

从市场结构维度看,不同能级城市房价涨幅分化明显，一线城市由于产业集聚效应强、人口流入持续，房价相对抗跌，但涨幅也明显收窄；二线城市受棚改货币化安置退潮影响，需求支撑减弱，房价涨幅普遍回落；三四线城市则面临人口净流出、库存高企的双重压力，部分城市房价已进入下行通道，下表展示了2021-2022年不同能级城市房价涨幅变化情况：

数据来源：国家统计局70城房价指数

房价涨幅回落对经济社会产生了多方面影响,对购房者而言，虽然购房成本有所降低，但资产增值预期减弱，部分高位接盘者面临“负资产”风险；对开发商而言，利润空间被压缩，中小房企因资金链断裂而破产数量增加，行业集中度进一步提升；对地方政府而言，土地出让收入下滑对财政收支平衡形成压力，部分依赖土地财政的地区面临较大债务风险；对金融系统而言，房地产相关贷款不良率有所上升，需警惕风险蔓延，从长期看，房价涨幅回落有助于促进房地产与实体经济协调发展，降低系统性金融风险，推动行业向“房住不炒”的定位回归。

展望未来,房价涨幅回落仍将是房地产市场的主基调，但分化趋势将更加明显，一线城市在人才政策和产业升级的支撑下，房价有望保持稳定；二线城市中，人口流入、产业基础较好的核心区域仍具韧性，而其他区域可能继续调整；三四线城市则需要通过产业转型和人口导入来消化库存，短期内难言回暖，政策层面或将持续优化，支持刚性和改善性住房需求，但“房住不炒”的底线不会动摇，市场各方需适应新常态，购房者应理性看待房价波动，房企应加快转型发展，地方政府需培育新的经济增长点，共同推动房地产市场平稳健康发展。

相关问答FAQs

Q1：房价涨幅回落是否意味着房价会大跌？
A1：房价涨幅回落不等于房价必然大跌，当前市场呈现“分化调整”特征，一线城市和核心二线城市由于需求支撑较强，房价大概率以稳为主；部分库存高企、人口流出的三四线城市可能面临一定下行压力，但大幅全面下跌的可能性较小，政策层面仍会坚持“稳地价、稳房价、稳预期”目标，通过合理调控防止市场出现剧烈波动。

Q2：房价涨幅回落对普通购房者有哪些影响？
A2：房价涨幅回落对普通购房者而言有利有弊，购房成本降低，尤其是刚需和改善型购房者可以减轻支付压力，选择空间更大；房价上涨预期减弱，投资属性下降，购房者需更注重居住属性而非投机，建议购房者根据自身实际需求和经济能力理性购房，避免盲目追涨或跟风，同时关注政策动态和区域发展潜力，选择优质房产资产。