中国房价为何居高不下？

中国房价高企是多重因素长期交织作用的结果,涉及经济结构、政策导向、市场供需、社会心理及金融环境等多个维度，从根本上看，房价本质上是资源稀缺性与需求集中度在特定制度环境下的市场反应，其背后既有快速城镇化带来的真实居住需求，也有资本避险属性驱动的投资需求，更有土地财政与金融杠杆的助推效应。

城镇化进程中的供需失衡是核心动因,过去二十年，中国城镇化率从36.22%提升至65.22%，超过2.5亿人口从农村涌入城市，直接催生大规模住房需求，尤其是一线城市和强二线城市，由于优质教育、医疗、就业资源集中，人口持续净流入，但土地供应却受到严格限制，以北京、上海为例，其建设用地面积仅占国土面积的0.1%左右，而常住人口占全国比重超5%，供需矛盾极为突出，住房供应结构失衡也加剧了问题，保障性住房建设长期滞后，商品房市场主要面向中高收入群体，导致刚需和改善性需求被挤压在有限的商品住宅市场中，进一步推高价格。

土地财政与地方政府行为是重要推手,1994年分税制改革后，地方政府财权与事权不匹配，土地出让金成为地方财政的重要支柱，2022年，全国土地出让收入虽同比下降23.3%，仍占地方财政收入的31%，这种依赖模式激励地方政府通过“招拍挂”制度高价出让土地，而高地价必然传导至房价，数据显示，一线城市地价占房价比重普遍超过50%，部分项目甚至高达60%-70%，地方政府对土地财政的依赖也导致土地供应节奏受财政收入目标影响，难以根据市场真实需求灵活调整，进一步加剧了供不应求的局面。

第三,金融环境的宽松与杠杆效应放大了购买力，在经济增长和货币超发的背景下，低利率环境降低了融资成本，刺激了开发商和购房者的借贷行为，2008年金融危机后，四万亿计划释放的流动性大量流入房地产领域，个人住房贷款余额从2008年的3万多亿元飙升至2022年的38.8万亿元，居民部门杠杆率从2008年的17.9%升至2022年的61.9%，部分家庭通过“六个钱包”（夫妻双方父母、祖父母、外祖父母）凑齐首付，利用高杠杆入市，短期内推高了房价预期，房地产作为抵押品的价值属性，使其成为银行信贷扩张的重要载体，形成了“房价上涨—抵押价值增加—信贷扩张—进一步推高房价”的循环。

第四,投资投机需求与资产荒背景下的避险选择加剧了市场波动，在实体经济回报率下降、投资渠道相对狭窄的背景下，房地产因其保值增值属性成为资金“避风港”，尤其在大城市，房价持续上涨的预期吸引了大量投资性购房，部分城市甚至出现“一人购房数十套”的投机现象，导致住房空置率居高不下，国家统计局数据显示，2017年全国城镇住房空置率约为21.4%，虽存在统计口径争议，但反映出资源错配问题，投资投机需求不仅占用了大量住房资源，还制造了供不应求的假象，进一步推高房价。

社会文化因素与政策调整滞后也影响了市场运行,传统观念中“有房才有家”的思想深入人心，住房与婚姻、子女教育等社会福利深度绑定，迫使居民将购房作为优先选项，而房地产调控政策长期存在“重需求管理、轻供给改革”的倾向，限购、限贷等短期行政手段虽能暂时抑制房价，但未从根本上解决供需矛盾和土地财政依赖，一旦政策放松，房价易出现报复性反弹。

相关问答FAQs

Q1：为什么一线城市房价居高不下，而部分三四线城市却面临去库存压力？
A1：这主要源于资源分布不均与人口流动差异，一线城市拥有优质的教育、医疗、就业等公共资源，对人口形成强大吸引力，需求持续旺盛，而土地供应严格受限，供需缺口长期存在；三四线城市产业基础薄弱，就业机会少，人口净流出，且过去过度依赖房地产投资，导致住房供应过剩，形成“人房不匹配”的局面，不同城市的土地财政依赖度、产业结构及人口政策差异，也加剧了房价分化的趋势。

Q2：房地产税能否有效抑制房价过高的问题？
A2：房地产税对房价的影响需辩证看待，从理论上讲，持有环节征税会增加多套房持有成本，抑制投机需求，增加二手房供应，从而平抑房价，但实际效果取决于税率设计、征收范围及配套政策：若税率过低、免征面积过大，对市场影响有限；若政策过猛，可能引发市场抛售，导致价格大幅波动，房地产税无法直接解决土地供应不足、城镇化供需矛盾等根本问题，需与土地制度改革、保障房建设、财税体制改革等协同推进，才能发挥长效调节作用。