1999年深圳房价为何如此低？

1999年的深圳房地产市场正处于一个关键的历史转折点,随着中国住房制度改革的深入推进和城市化进程的加速，这座年轻的城市开始展现出房地产市场的初步活力，回顾这一年，深圳房价的整体水平、市场特征以及背后的驱动因素，不仅反映了当时经济发展的阶段性特征，也为理解后续房价走势提供了重要背景。

从价格水平来看,1999年深圳的房价与当前相比处于相对低位，但已开始呈现稳步上涨的趋势，根据当年的市场数据，深圳全市平均房价约为每平方米3000-4000元，这一价格在不同区域之间存在显著差异，核心区域如福田中心区、南山科技园等地的房价较高，部分新建商品房项目价格已突破每平方米5000元；而宝安、龙岗等郊区区域由于基础设施相对滞后，房价普遍在每平方米2000-3000元区间，值得注意的是，这一时期的房价以普通商品住宅为主，高端住宅和豪宅市场尚未形成规模，整体价格结构相对单一。

市场供需关系是影响1999年深圳房价的核心因素,从需求侧看，1999年中国正处于住房制度改革的关键时期，福利分房制度逐步取消，商品房市场成为居民住房消费的主要渠道，深圳作为改革开放的前沿阵地，吸引了大量外来人口流入，常住人口持续增长，形成了庞大的刚性住房需求，随着居民收入水平的提高和金融信贷政策的支持（如个人住房贷款业务的推广），居民购买力显著增强，进一步刺激了市场需求，从供给侧看，深圳房地产开发企业数量逐年增加，但土地供应和开发建设规模仍相对有限，导致市场供需呈现紧平衡状态，为房价上涨提供了基础支撑。

政策环境对1999年深圳房价的影响不容忽视,1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》正式停止住房实物分配，标志着中国住房制度改革进入市场化阶段，这一政策直接推动了深圳商品房市场的快速发展，1999年全市房地产开发投资额达到200亿元以上，同比增长超过15%，深圳地方政府也出台了一系列配套政策，如简化购房手续、规范房地产市场秩序等，为市场健康发展提供了保障，当时的房地产调控政策体系尚不完善，市场监管相对宽松，这在一定程度上也为后续房价波动埋下伏笔。

区域发展差异是1999年深圳房价的显著特征,福田区作为深圳的行政和金融中心，基础设施完善，商业配套齐全，房价长期领跑全市；南山区依托高新技术产业园区的发展，吸引了大量高素质人才，住房需求旺盛，房价上涨势头明显；罗湖区则凭借传统的商业中心和口岸优势，房价保持稳定；而宝安、龙岗等区域由于地理位置相对偏远，公共交通和公共服务设施不完善，房价水平较低，但随着特区内外一体化战略的推进，这些区域也逐渐成为市场关注的热点，下表展示了1999年深圳主要区域房价水平的对比情况：

产品结构方面,1999年深圳房地产市场以中小户型普通住宅为主，面积集中在60-120平方米，满足首次置业和改善型需求的主流产品，这一时期的住宅设计相对简单，装修标准以毛坯房为主，精装修比例较低，物业管理行业刚刚起步，服务质量参差不齐，但专业化、市场化的趋势已开始显现，写字楼和商业地产市场处于起步阶段，租金水平和空置率相对较高，对整体房价影响较小。

金融支持对1999年深圳房价的推动作用日益凸显,随着商业银行个人住房贷款业务的推广，贷款首付比例降低（通常为30%）、贷款期限延长（最长可达20年），有效降低了居民的购房门槛，1999年深圳个人住房贷款余额突破100亿元，占房地产贷款总额的比重显著提升，金融工具的创新为房地产市场提供了充足的资金支持，同时也增加了市场的杠杆率，为后续房价波动埋下了风险隐患。

1999年的深圳房地产市场在住房制度改革、城市化进程和金融政策的多重驱动下，呈现出供需两旺、价格稳步上涨的态势，虽然整体房价水平相对较低，但市场机制已初步形成，区域分化特征开始显现，为后续十多年的快速发展奠定了基础，这一年的历史经验表明，房地产市场的健康发展离不开合理的政策调控、完善的市场机制和稳定的宏观经济环境，这些因素至今仍对深圳乃至全国的房地产市场产生深远影响。

FAQs

1. 问：1999年深圳房价与居民收入水平相比是否合理？
   答：1999年深圳城镇居民人均可支配收入约为2万元，按照当时平均房价3500元/平方米计算，一套80平方米的住房总价约28万元，房价收入比约为14倍，高于国际公认的合理区间（3-6倍），这一方面反映了深圳作为经济特区的收入水平较高，另一方面也显示出房价相对于普通居民收入已处于较高水平，部分区域购房压力较大。

2. 问：1999年深圳房价的上涨对城市发展产生了哪些影响？
   答：积极影响包括：推动了城市基础设施建设，促进了特区内外一体化发展；吸引了更多人才和资本流入，增强了城市经济活力；带动了房地产相关产业链的发展，成为经济增长的重要支柱，负面影响主要体现在：部分区域房价上涨过快增加了居民生活成本；早期购房者获得资产增值，而低收入群体购房难度加大，可能加剧社会财富分配不均；为后续房地产市场调控积累了压力。