1990年的深圳，作为中国改革开放的前沿阵地，正经历着城市化的初期浪潮，房地产市场也悄然起步，当时的房价水平与如今相比有着天壤之别，但已初现市场化的雏形,为后续深圳房地产的快速发展埋下了伏笔。
从宏观背景来看，1990年的深圳经济特区成立已有十年，经济特区的政策优势吸引了大量人口涌入，常住人口从特区成立初期的数万人增长至1990年的约167万，急剧增长的人口带来了住房需求的刚性增长，深圳作为改革开放的“试验田”，在土地使用制度、住房制度改革方面进行了大胆探索，1988年深圳率先推行土地使用权有偿出让制度，打破了传统福利分房模式，商品房市场开始萌芽，但此时的房地产市场仍处于起步阶段，市场规模小，开发主体以国有企业和早期港资企业为主，产品类型以多层住宅为主，高层建筑较少,配套设施相对简单。
具体到房价水平，1990年深圳的平均房价约为每平方米1350元左右，这一价格在当时全国范围内处于较高水平，但与深圳特区成立初期的房价相比已有显著上涨，1987年深圳首块土地拍卖成交时，楼面价仅为每平方米332元，而到1990年，随着土地出让制度的完善和市场需求的释放，房价逐步攀升，从区域分布来看，罗湖区作为深圳最早的建成区，商业和居住配套相对成熟，房价相对较高，均价约为每平方米1500-1800元；福田区当时仍处于开发初期，部分区域为农田和待建用地，房价较低，均价约为每平方米1200-1500元；南山区蛇口片区作为港资企业聚集地，受香港房地产市场影响较大，房价与罗湖区接近，约为每平方米1400-1700元；宝安区和龙岗区当时距离市中心较远，基础设施薄弱，房价最低，均价约为每平方米800-1000元。
从房价构成来看，1990年深圳房价主要由土地成本、建安成本和税费三部分组成，土地成本方面，由于土地有偿出让制度刚刚推行，土地出让金相对较低，约占房价的20%-30%；建安成本包括建筑材料、人工费用等，约占房价的50%-60%；税费包括营业税、城市建设维护税等，约占房价的10%-15%，由于当时房地产市场管理尚不规范，部分项目存在额外的“隐性成本”，如批文费用、关系协调费用等,这些成本有时也会反映在房价中。
从购买主体来看，1990年深圳的商品房购买者主要是企事业单位、个体工商户和部分高收入人群，由于普通居民收入水平较低，且福利分房制度尚未完全取消，商品房的市场化程度仍然有限，许多居民仍通过单位分房解决住房问题，据当时的统计数据显示，1990年深圳商品房销售面积约为30万平方米，其中销售给个人的比例不足30%,大部分由企业和机构购买。
值得注意的是，1990年的深圳房地产市场虽然起步较晚，但已显现出“政策市”和“需求拉动”的双重特征，政策的松紧直接影响土地供应和房价走势，而人口流入带来的住房需求则是房价上涨的根本动力，由于市场机制不完善，房价波动相对较小，投机性需求较少,市场整体处于平稳发展状态。
以下是相关问答FAQs：
Q1：1990年深圳房价与当时居民收入水平相比如何？
A1：1990年深圳城镇居民人均可支配收入约为4000元，一套80平方米的商品房总价约为10.8万元，相当于居民27年的可支配收入，房价收入比远高于国际公认的合理区间（3-6倍），这表明在当时，商品房对普通居民而言仍是奢侈品,住房需求主要依靠单位福利分房满足。
Q2：1990年深圳房价的上涨对城市发展有何影响？
A2：1990年房价的适度上涨反映了深圳作为经济特区的吸引力，为城市建设积累了资金，推动了基础设施改善和城市化进程，但同时也加剧了住房成本压力，促使政府加快住房制度改革，为后续建立多层次住房供应体系（包括经济适用房、廉租房等）埋下伏笔，对平衡市场供需、保障居民住房权益起到了重要作用。
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