北京2011年房价为何暴涨？

北京2011年的房价走势是近年来中国房地产市场调控的一个典型缩影,这一年房价经历了从年初的短暂冲高到年中后的逐步回落，背后既有政策调控的强力干预，也有市场供需关系的微妙变化，2011年初，北京房价延续了2010年的上涨势头，尤其是核心区域的新房价格仍处于高位，部分热点楼盘单价突破每平方米4万元，二手房市场同样活跃，学区房、地铁房等优质房源价格坚挺，这种上涨势头很快遭遇了政策的“组合拳”。

从政策层面看,2011年是房地产调控政策密集出台并落地执行的一年，1月，国务院出台“新国八条”，明确提出“房价控制目标”，要求各城市制定年度房价上涨幅度不超过当地年度GDP增长目标的调控方案，北京随后响应，公布了“2011年新建住房价格控制目标”，即“稳中有降”，随后，限购政策全面升级，非本市户籍家庭需提供连续5年纳税或社保证明方可购买1套住房，这一政策直接打击了投资投机性需求，导致市场成交量迅速萎缩，央行多次上调存款准备金率和利率，市场流动性趋紧，购房者的信贷成本增加，进一步抑制了购房需求，这些政策的叠加效应，使得北京楼市在2011年上半年末开始出现明显降温。

从市场表现看,2011年北京房价的走势可以大致分为两个阶段，上半年，尽管政策信号不断释放，但开发商对市场仍抱有乐观预期，推盘节奏相对谨慎，部分优质项目价格依然坚挺，甚至出现小幅上涨，数据显示，2011年1-5月，北京新房成交均价约为每平方米2.2万元，环比上涨3%，但同比涨幅较2010年明显收窄，进入6月以后，随着限购政策的严格执行和信贷环境的持续收紧，市场成交量大幅下滑，开发商面临资金回笼压力，开始通过降价促销来加快销售，尤其是下半年，北京房价进入下行通道，部分远郊区县的项目降幅达到10%-15%，中心城区的高端项目也有不同程度的优惠，到12月，北京新房成交均价环比下降约5%，全年整体房价涨幅较2010年大幅回落，部分月份甚至出现环比下跌。

区域分化现象在2011年的北京楼市中尤为明显,核心城区如东城、西城、海淀等区域，由于教育资源、商业配套等优势突出，房价相对抗跌，即使市场下行，降幅也明显小于远郊区县，而通州、大兴、昌平等远郊区县，由于前期涨幅较大，且基础设施相对薄弱，在调控政策影响下，价格回调幅度更为显著，二手房市场方面，由于限购政策直接限制了需求，成交量同比大幅下降，部分急于套现的业主选择降价出售，导致二手房价格与新房价格的差距有所缩小。

从供需关系来看,2011年北京房地产市场呈现“供过于求”的态势，2010年以来北京土地供应量增加，导致新房上市量持续攀升；限购、限贷政策抑制了部分刚性需求和投资投机需求，市场有效需求不足，这种供需失衡使得开发商不得不通过降价来吸引购房者，尤其是年底为了完成年度销售目标，降价促销现象更为普遍，保障性住房的大规模建设也对商品房市场形成了一定分流，2011年北京保障性住房开工量占住房总开工量的比重超过50%，一定程度上缓解了中低收入群体的住房压力，同时也对商品房价格起到了平抑作用。

总体而言,2011年北京房价的走势是政策调控与市场自我调节共同作用的结果，在一系列严厉的调控政策下，房价过快上涨的势头得到有效遏制，市场逐步回归理性，这种调控也带来了一定的副作用，如成交量大幅萎缩，部分开发商资金链紧张，以及市场预期的不确定性增加，对于购房者而言，2011年是观望情绪浓厚的一年，许多人持币待购，期待房价进一步下降；对于开发商而言，则面临资金压力和销售的双重挑战，不得不调整营销策略和定价策略。

以下是相关问答FAQs：

问题1：2011年北京限购政策对房价的影响有多大？
解答：2011年北京限购政策是调控房价的关键措施之一，其影响主要体现在抑制需求和改变市场预期两方面，政策要求非本市户籍家庭需连续5年纳税或社保证明才能购房，直接堵断了大量投资投机性需求，导致市场成交量迅速下滑，需求减少后，开发商为加快资金回笼，不得不通过降价促销来吸引购房者，尤其是远郊区县的项目降幅明显，限购政策改变了市场预期，购房者从追涨转向观望，进一步加剧了房价下行压力，可以说，限购政策是2011年北京房价从冲高回落后逐步回落的核心推动因素。

问题2：2011年北京房价区域分化明显的原因是什么？
解答：2011年北京房价区域分化明显，主要是由资源禀赋、政策影响和供需结构差异导致的，核心城区如东城、西城等拥有优质的教育、医疗、商业配套资源，且土地供应稀缺，房产具有保值增值属性，即使市场下行，需求仍相对稳定，价格抗跌性强，而远郊区县如通州、大兴等，虽然近年来发展较快，但配套设施相对滞后，且前期房价涨幅较大，在调控政策影响下，投资投机需求撤离，供应量又相对充足，导致价格回调幅度较大，部分远郊区县的新房项目库存较高，开发商资金压力更大，降价促销的意愿更强，这也是区域分化的重要原因。