重庆房价市长如何调控楼市？

这是一个非常有趣且引人深思的说法，将“重庆房价”和“市长”这两个词联系在一起,实际上反映了公众对城市发展和政策制定之间关系的深刻关注。

我们可以从几个层面来理解“重庆房价市长”这个说法：

这个说法的来源和含义

“重庆房价市长”并不是一个官方头衔，而是网络上对黄奇帆先生在担任重庆市市长期间（2009-2016年）,其对房地产市场采取的一系列独特且强有力的调控政策的戏称或概括。

这个说法的核心意思是：在重庆，市长的意志和决策对房价起到了决定性的、主导性的影响，使得重庆的房价在很长一段时间内成为了中国大城市中的一股“清流”。

为什么是黄奇帆？—— “重庆模式”的核心

黄奇帆市长在任期间，针对房地产市场，推出了一套被外界称为“重庆模式”的组合拳，其核心思想是“低端有保障、中端有市场、高端有约束”。

具体政策包括：

a. 独特的土地供应模式：“地票”制度

• 核心机制：将农村闲置、废弃的建设用地复垦为耕地，经验收合格后，形成可用于城镇建设的“地票”,地票可以像股票一样在交易所公开交易。
• 效果：
  • 增加土地供应：极大地增加了重庆的土地供应量，尤其是主城区的土地供应,从源头上平抑了地价。
  • 抑制地王：由于土地供应充足，开发商拿地成本相对可控，很少出现“地王”现象,从而稳定了房价的预期。
  • 反哺农村：为农村土地流转和农民增收提供了新途径。

b. 高房产税试点

• 政策：重庆从2011年起就率先对个人住房征收房产税，主要针对独栋商品住宅和高档住房,以及多套普通住房。
• 效果：
  • 增加持有成本：有效打击了投机炒房行为，持有多套房产的成本变高,促使投资者持币观望或抛售。
  • 调节收入分配：房产税收入被用于公共租赁房建设,形成了一个良性循环。

c. 严格的限购政策

• 政策：重庆很早就实施了严格的限购，规定本地户籍家庭最多能买两套,外地户籍需满足一定年限的社保或纳税证明才能购买一套。
• 效果：直接将大量投资性需求挡在门外,保障了市场的真实需求。

d. 大力发展公租房

• 政策：在黄奇帆任内，重庆建设了数百万套公租房,解决了大量中低收入群体的住房问题。
• 效果：
  • 分流需求：大量住房需求被保障性住房满足,减少了进入商品房市场的购买力。
  • 稳定预期：让市民觉得“房子是用来住的，不是用来炒的”,从而降低了恐慌性购房。

“重庆模式”的成效

在上述政策的组合作用下，重庆的房价在2010年至2016年期间,呈现出以下特点：

• 涨幅平稳：与北京、上海、深圳、杭州等同期房价暴涨的城市相比，重庆的房价涨幅非常温和，被称为“房价洼地”。
• 没有大起大落：市场运行相对平稳,没有出现剧烈的泡沫化或断崖式下跌。
• 居住属性突出：房地产市场的投机氛围远低于其他一线城市。

时代变迁与挑战

黄奇帆市长卸任后,重庆的房地产市场也面临着新的变化：

• 政策延续性：虽然“地票”等核心制度仍在,但后续市政府在政策执行的力度和侧向上可能有所不同。
• 市场规律影响：随着全国房价的普涨，重庆作为西部中心城市，其房价也受到了全国大环境和市场规律的影响,出现了补涨行情。
• 城市发展需求：重庆作为国家中心城市，人口持续流入，城市化进程仍在继续,住房的刚性需求依然存在。

“重庆房价市长”这个说法，生动地体现了黄奇帆市长在特定历史时期，凭借其深厚的经济学功底和强大的行政执行力，通过一套系统性的顶层设计,对城市房价进行了强有力的干预和引导。

它揭示了一个深刻的道理：在特定条件下，一个城市的最高决策者，其政策理念和管理能力，确实可以深刻影响甚至主导一个关键行业的走向。 重庆的案例,至今仍是中国房地产调控史上一个极具研究价值的样本。