全国房价走势究竟如何？

当前中国房地产市场正处于一个深刻的调整期，呈现出 “整体下行、分化加剧、政策频出、市场观望” 的复杂局面。

以下是几个核心维度的详细解读：

核心数据表现

1. 价格指数：持续下跌，但跌幅略有收窄

   • 国家统计局数据：2024年1月份，70个大中城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格，环比和同比均继续下降。
     • 环比：一线城市新建商品住宅价格由上月持平转为下降0.3%，二手住宅价格下降0.5%,二三线城市价格降幅也仍在扩大。
     • 同比：所有城市的新房和二手房价格同比降幅均超过3%,部分城市跌幅更深。
   • 百城价格指数：根据中指研究院等机构的数据，百城新建住宅价格指数也已连续多个月环比下跌，虽然跌幅在个别月份有微弱收窄,但下行趋势尚未根本扭转。

2. 成交量：低位徘徊，市场信心不足

   • 新房销售：2023年全年，全国商品房销售面积和销售额同比分别下降8.5%和6.5%，市场处于近几年的低谷，进入2024年，春节后虽有“小阳春”的预期，但实际成交恢复情况并不及预期,整体依然疲软。
   • 二手房市场：二手房市场的表现通常更能反映真实的市场情绪，许多重点城市的二手房成交量长期处于低位，挂牌量高企，形成了“买方市场”,议价空间非常大。

3. 土地市场：遇冷明显，国企托底

   
   （图片来源网络，侵删）

   土地出让金是地方政府的重要收入来源，土地市场持续低迷，尤其是三四线城市，很多地块流拍或以底价成交，虽然有部分国企和城投平台在“托底”拿地，但民营房企的参与度极低,反映出开发商对未来市场的悲观预期。

主要特征与趋势

1. “分化”是核心关键词

   • 城市间分化：
     • 一线城市（北京、上海、广州、深圳）：相对更具韧性，由于拥有强大的产业、人口流入和优质资源，房价和成交量虽然也在调整，但抗跌性明显强于其他城市，特别是核心地段的优质房产,仍有支撑。
     • 强二线及核心省会城市：走势不一，部分城市如杭州、成都等，凭借产业和人口优势，市场相对稳定,但大部分二线城市面临较大的下行压力。
     • 三四线及以下城市：压力最大，这些城市普遍面临人口流出、产业基础薄弱、库存高企的问题，房价下跌幅度大,且恢复周期可能非常漫长。
   • 产品间分化：
     • 核心区优质房产 vs. 远郊普通房产：地段好、学区优、品质高的房子，其保值性远胜于位置偏远、配套不足的“老破小”或远郊大盘。
     • 新房 vs. 二手房：在许多城市，由于新房有“限价”等原因，价格可能比同区域的二手房还低（即“价格倒挂”），这进一步挤压了二手房的生存空间,导致二手房挂牌量激增但成交困难。

2. 市场情绪：普遍观望，购房者信心不足

   • “买涨不买跌”的心理：房价持续下跌，导致购房者普遍持币观望，期待“抄底”，但“底”在哪里无人能知,这种预期反过来又加剧了价格的下行压力。
   • 对未来的担忧：除了对房价下行的担忧，购房者对房企交付能力（烂尾楼风险）、未来收入预期、房价长期走势等都存在顾虑,购房决策非常谨慎。

3. 政策环境：史上最宽松，但效果待显

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 中央层面：中央多次强调“房地产是国民经济的支柱产业”，并出台了一系列“组合拳”，包括：
     • 金融支持：降低首付比例、降低贷款利率（LPR多次下调）、设立“房地产融资协调机制”以“保交楼”。
     • 需求端支持：全面取消限购限贷政策（一线城市除外，但也在逐步松绑）、降低交易税费（如“卖一买一”退税、契税优惠）。
   • 地方层面：几乎所有城市都出台了力度空前的刺激政策，从补贴、人才引进到购房落户，几乎“能用尽用”。
   • 政策效果：虽然政策非常密集，但市场的反应相对滞后，政策的“强心针”作用有限，未能从根本上扭转市场预期，主要因为信心恢复需要时间，且深层次的结构性问题（如人口、地方财政）难以快速解决。

未来展望

1. 短期（未来半年到一年）：

   • 调整趋势难言结束：房价和成交量的低迷状态可能还会持续,市场信心的恢复是一个缓慢的过程。
   • 政策将继续加码：特别是核心城市，可能会进一步优化或取消限购政策,以释放更多改善型需求。
   • 市场以“稳”为主：政府的核心目标是“防风险、保稳定”，避免市场出现“硬着陆”，大幅暴跌的可能性不大，但温和下行、企稳将是常态。

2. 中长期：

   • 告别普涨时代：房地产作为全民投资品的时代已经过去,房产将更多地回归其居住属性。
   • 城市分化是长期趋势：人口和资源将继续向核心都市圈和城市群集中，这些城市的核心区域房产仍有保值增值潜力,而大部分收缩型城市的房产将面临长期的价值回归。
   • 新模式探索：保障性住房、长租房、房地产信托基金（REITs）等新的发展模式将被更积极地探索，以构建“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的新制度。

当前全国房价正处于深度调整期，整体下行压力巨大，市场信心严重不足，虽然史上最宽松的政策环境正在发力，但效果显现尚需时日，未来的房地产市场将不再是“闭眼买房就能赚钱”的简单游戏，而是高度分化、考验专业判断的复杂市场，对于购房者而言，“地段、地段、还是地段” 的黄金法则将愈发重要,尤其是在当前这个充满不确定性的时期。