2012年成都房价为何波动？

2012年是成都房地产市场一个非常关键和具有代表性的年份，这一年是成都楼市从“过热”转向“理性调整”的转折点，它不像2010-2011年那样疯涨，也不像2014-2015年那样深度下跌，而是一个“盘整与分化”的年份。

总体趋势：从高位回落，进入盘整期

2012年初，成都楼市延续了2010-2011年的调控惯性，市场依然低迷，但随着年中政策的微调（主要是“稳增长”的导向），市场在下半年出现了一定的回暖迹象，但整体价格并未出现大幅上涨，全年呈现一个“前低后稳”的走势。

• 上半年（1-6月）：延续下行趋势，受2011年严厉调控政策（如“限购”、“限贷”）的滞后影响，市场观望情绪浓厚，成交量持续萎缩，开发商为了回笼资金，普遍采取以价换量的策略,房价有小幅松动。
• 下半年（7-12月）：触底回暖，随着央行两次降息、降准等“稳增长”政策的出台，市场信心逐步恢复，成交量开始回升，但房价并未报复性反弹,而是进入一个相对平稳的平台期。

全年均价水平

要给出一个精确的“成都均价”是比较困难的，因为成都区域差异巨大,但我们可以参考一些权威数据：

• 全市整体均价： 根据成都市房管局和一些第三方研究机构（如克尔瑞、中指院）的数据，2012年成都主城区（五城区+高新区）的商品住宅成交均价大约在 8500 - 9500 元/平方米 的区间内。

  • 与2011年相比，基本持平或略有微跌（1-3%），实现了“稳中有降”的调控目标。
  • 与2013年相比,则明显处于一个价格洼地。

• 区域分化明显： 这是2012年成都楼市最显著的特征。

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 传统核心区（如锦江、青羊）： 价格坚挺，普遍在 2万 - 1.5万元/平方米 以上，是成都房价的“高地”。
  • 高新区（尤其是南延线）： 作为当时成都发展的热点区域，价格较高，均价在 9000 - 11000元/平方米 左右,是高端改善型住宅的主要聚集地。
  • 城东（龙泉驿、成华区东部）： 以刚需为主，供应量大，价格相对亲民，均价在 7000 - 8500元/平方米 左右。
  • 城西（温江、郫都）： 环境较好，配套成熟，价格居中，均价在 7500 - 9000元/平方米 左右。
  • 城南（天府新区起步区）： 当时还处于概念炒作和初步建设阶段，价格相对较低，部分区域均价在 6000 - 7500元/平方米。

市场特点与关键因素

1. 政策影响巨大：

   • 上半年的“紧箍咒”： 2011年的“国八条”及其地方细则（成都版限购令）效应持续,压制了投资投机需求。
   • 下半年的“微刺激”： 为了应对经济下行压力，国家货币政策转向宽松，两次降息、降准，为市场注入了流动性，也降低了购房者的贷款成本,成为下半年市场回暖的直接推手。

2. “刚需”成为绝对主力： 在严厉的调控下，投资客基本离场，市场由首次置业的年轻人和改善型需求主导，总价低、户型小的“刚需盘”成为销售最好的产品。

3. 品牌开发商与“高周转”策略： 以万科、保利、龙湖、华润为代表的品牌开发商凭借其品牌信誉、产品质量和高效的“高周转”模式，在市场调整期表现出更强的抗风险能力和去化速度,占据了市场的主导地位。

4. 区域价值分化加剧： 核心区域的优质资产因其稀缺性和强大的配套，保值增值能力强，而远郊区域由于供应过剩、配套滞后，去化压力大，价格也相对疲软，这种“强者恒强，弱者恒弱”的分化格局在2012年已经非常明显。

   
   （图片来源网络，侵删）

与前后年份的对比

• 相比2011年： 2011年是调控高压年，市场急转直下，价格开始松动,2012年是这种调整的延续和企稳过程。
• 相比2013年： 2013年市场迎来全面复苏，房价开始显著上涨，尤其是高新区和天府新区概念炒作火热。2012年的房价可以看作是2013年大涨前的一个“相对低点”。
• 相比2015-2016年： 2015-2016年，在“去库存”和“棚改货币化安置”等政策刺激下，成都房价迎来一波暴涨,与2012年相比已是天壤之别。

2012年的成都房价，是一个在政策调控与经济微调双重作用下，从狂热回归理性的“盘整之年”。

• 价格上，整体平稳,区域分化加剧。
• 市场上，刚需主导,品牌房企优势凸显。
• 心态上，购房者从恐慌转向观望,市场情绪趋于平稳。

对于想了解当年成都楼市的人来说，2012年是一个理解成都房价如何从“政策市”走向“市场分化”的关键节点，它既不是高点，也不是低点,而是一个充满机遇与挑战的过渡期。