11年房价为何涨跌？未来趋势如何？

2011年的北京房地产市场，可以用一个词来概括：“调控年”，这是中国房地产市场史上政策最密集、调控最严厉的年份之一，整个市场在高压政策下，经历了从年初的观望、年中价量齐跌,到年底有所企稳的复杂过程。

核心特征：史上最严厉的“国八条”

要理解2011年的北京房价，就必须先了解当年的核心政策——2011年1月26日出台的“新国八条”，这份文件被称为“史上最严调控”,其核心内容对北京市场产生了决定性影响：

1. 限购令（最致命一击）：

   • 规定： 已拥有1套住房的本地户籍家庭，在北京市拥有户籍但未拥有住房的户籍家庭，以及连续5年（含）以上在北京市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭,限购1套住房。
   • 影响： 这条政策直接将大量投资和投机需求挡在门外，特别是那些没有北京户口但在北京工作的“北漂”和改善型需求者，市场瞬间失去了最重要的购买力之一,成交量应声暴跌。

2. 限贷政策：

   • 规定： 首套房贷款首付款比例不低于30%，二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
   • 影响： 大幅提高了购房门槛，尤其是对想购买二套改善住房的家庭，资金压力巨大,银行的信贷收紧也进一步抑制了购买力。

3. 税收调节：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 规定： 个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或不足5年的普通住房对外销售的,按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
   • 影响： 增加了短期交易的“炒房”成本,打击了快进快出的投机行为。

4. 限价令：

   • 规定： 对新盘预售价格进行严格审批，要求申报价格明显低于周边在售楼盘价格的,需重新申报。
   • 影响： 限制了开发商的涨价空间，导致新房价格“被稳定”,但很多项目因此推迟开盘或捂盘惜售。

2011年北京房价走势分析

在上述政策组合拳的持续作用下,2011年北京房价的走势可以分为三个阶段：

第一阶段：年初“政策休克”，市场冰冻（1月-4月）

• 价格表现： “新国八条”出台后，市场陷入前所未有的恐慌和观望，开发商和购房者都在等待政策落地后的具体细则，成交量断崖式下跌，但价格尚未出现大幅松动，部分热门楼盘甚至出现了“有价无市”的现象。
• 市场情绪： 悲观情绪蔓延，很多人认为房价即将“硬着陆”。

第二阶段：年中“量价齐跌”，开发商降价促销（5月-9月）

• 价格表现： 随着政策效果的持续发酵，开发商资金链压力巨大，为了回笼资金，降价促销成为无奈之举，降价潮从远郊区县向核心区蔓延，据北京市住建委数据，2011年5月至8月，北京二手房价格连续4个月环比下跌。
  • 新房市场： 开发商以“特价房”、“工抵房”、“送装修”等方式变相降价。
  • 二手房市场： 业主心态松动，议价空间显著增大，部分急售业主的挂牌价相比高点时下降了10%-20%。
• 市场表现： 成交量持续低迷,市场信心严重不足。

第三阶段：年底“政策微调”，市场企稳回暖（10月-12月）

• 价格表现： 随着降价楼盘增多，部分刚需购房者认为价格已经触底，开始入市，年底银行信贷略有松动，市场出现了一波“年末小阳春”。
• 政策微调： 10月底，北京出台“京十五条”细则，放宽了部分购房条件，比如对持有有效《北京市工作居住证》的家庭，购房执行北京市户籍家庭政策，这被市场解读为政策微调的信号,一定程度上提振了信心。
• 市场表现： 成交量相比年中有所回升，但价格并未出现报复性反弹,整体趋于平稳。

具体数据参考

• 新房价格： 根据国家统计局数据，2011年北京新建商品住宅价格指数在经历了年初的短暂上涨后，从5月开始连续多月环比下跌，直到11月才止跌企稳，全年来看，房价基本回到了年初的水平,略有微跌。
• 二手房价格： 北京链家等市场机构的数据显示，2011年北京二手房价格整体呈现“倒V型”走势，年中跌幅最大,部分区域和房源价格回调明显。
• 成交量： 2011年北京新建商品房和二手住宅的总成交量均创下了多年来的新低,市场活跃度极低。

2011年的北京房价，是政策市的典型体现，在“新国八条”的强力打压下，房价失去了上涨的动力，经历了从“有价无市”到“量价齐跌”，再到年底“低位企稳”的过程。

对于刚需购房者来说，2011年下半年是一个相对不错的入场时机，因为市场给予了较大的议价空间，但对于市场而言，这一年是痛苦的去杠杆和挤泡沫过程，深刻地改变了北京楼市的生态,为后续几年的市场发展奠定了基调。