2013年是北京房地产市场一个非常具有代表性的年份，可以用几个关键词来概括：“量价齐升”、“创新高”、“政策收紧”、“市场分化”。
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2013年北京房价经历了一轮显著的上涨，无论是新房还是二手房，价格都达到了一个历史高点,市场情绪非常火热。
整体市场概况：量价齐飞，创历史新高
2013年，北京房地产市场从年初就表现强劲，延续了2012年底的回暖势头,并一路高歌猛进。
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价格走势：
- 新房：根据北京市住建委的数据，2013年北京新建商品住宅（不含保障房）的均价达到了每平方米2.73万元，相比2012年的2.07万元，同比上涨了约32%,这个涨幅和绝对价格在当时都创下了历史新高。
- 二手房：二手房市场的涨幅更为惊人，根据链家等市场机构的统计，2013年北京二手房均价首次突破3万元/平方米大关，达到了约05万元/平方米，同比涨幅超过20%,部分核心区域的优质房源价格涨幅甚至更高。
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成交量：
（图片来源网络，侵删）- 2013年北京楼市成交量也非常活跃，全年新建商品房签约量超过18万套，二手房签约量更是突破了5万套，双双创下历史纪录，这表明在价格上涨的同时，市场交易非常活跃,购房需求旺盛。
市场主要特征
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“恐慌性”购房情绪蔓延： 由于2012年底市场回暖，加上2013年初信贷环境相对宽松，市场普遍预期房价会继续上涨，这种预期导致了大量的“恐慌性”入市需求，购房者担心“不买就再也买不起了”,从而加速了房价的上涨。
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“地王”频出，推高市场预期： 2013年北京土地市场异常火爆，多家开发商高价拿地，诞生了多个“地王”，丰台区白盆窑地块、孙村地块等，楼面价都创下了当时的纪录，这些“地王”的出现，极大地提升了周边区域和整个市场的房价预期,开发商也以此为依据为新项目定价。
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区域分化加剧：
- 核心区（城六区）：由于供应稀缺，房价一直处于高位，且非常坚挺，西城、东城、海淀等区的优质学区房价格更是屡创新高。
- 近郊（朝阳、丰台、石景山等）：受益于基础设施改善和新增供应，成为市场交易的主力,价格涨幅也非常可观。
- 远郊（通州、大兴、昌平等）：价格相对较低，但一些有轨道交通规划或产业导入的区域（如通州）也出现了补涨行情。
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改善型需求成为主导： 经过多年发展，首次置业的刚性需求虽然依然存在，但2013年市场上更引人注目的是“卖一买一”的改善型换房需求，这部分需求对房屋的品质、地段、面积要求更高，也愿意支付更高的价格,推动了中高端市场的繁荣。
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政策环境：从“微刺激”到“定向收紧”
2013年的政策环境是影响市场走向的关键因素，呈现出“先松后紧”的特点。
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上半年（1月-4月）：政策相对宽松
- 央行在2月进行了首次降准，释放了流动性，市场信贷环境相对宽松，首套房贷款利率多为基准利率或略有下浮,这为市场回暖提供了资金支持。
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下半年（5月起）：政策“定向收紧”，出台“京七条”
- 随着房价过快上涨，中央和地方政府开始警惕泡沫风险，5月，北京市政府出台了被称为“京七条”的房地产调控新政,这是2013年最关键的政策节点。
- “京七条”核心内容：
- 提高二套房首付比例和贷款利率：二套房首付比例提至70%，贷款利率为基准的1.3倍。
- 自住房供应：加大自住型商品住房用地供应，明确年内要推出2万套以上，价格比周边商品房低30%左右。
- 严格限购：继续严格执行限购政策,并加强审核。
- 税收调节：加强对个人转让住房所得的征收管理。
- 加强土地市场管理：对高价地块进行预售和价格管控。
- 政策效果：“京七条”的出台给过热的市场迅速降温，下半年，特别是6月份以后，市场成交量应声而落，房价涨幅也明显放缓，部分区域甚至出现了价格停滞或小幅回调，市场从上半年的“狂热”转向了下半年的“观望”。
价格回顾与区域举例（以全年均价为参考）
- 核心城区（西城、东城）：均价普遍在6-8万元/平方米，顶级学区房更是突破10万元/平方米。
- 朝阳、海淀、丰台等主城区：均价在4-6万元/平方米之间，望京、亚运村、国贸等区域价格较高。
- 近郊（大兴、石景山、通州）：均价在2-3万元/平方米区间，通州作为城市副中心,是当年的热点区域之一。
- 远郊（昌平、房山、顺义）：均价在5-2.5万元/平方米，昌平回龙观、天通苑区域是当时典型的价格洼地,但涨幅也很快。
2013年的北京房价，是在宏观经济企稳、信贷宽松、市场预期强烈等多重因素共同作用下，经历了一轮波澜壮阔的上涨行情，它不仅刷新了历史价格纪录，也因下半年的“京七条”调控而成为一个“政策市”的典型范本，这一年深刻地影响了后来几年北京楼市的格局,也为理解中国房地产市场的周期性波动提供了一个重要的案例。
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