金融危机下房价会涨还是会跌？

下面我将从几个关键层面详细剖析这种影响,并结合历史案例进行说明。

核心传导机制：金融危机如何冲击房价？

房价主要由供需关系决定，而金融危机恰恰能从“供给”和“需求”两端同时进行毁灭性打击。

需求端崩溃：买不起，不敢买

这是房价下跌最直接、最核心的原因。

1. 信贷紧缩，流动性枯竭：

   • 银行自身难保： 金融危机中，银行因持有大量有毒资产（如次级抵押贷款债券）而蒙受巨大损失，资本充足率急剧下降，为了生存，银行会立即收紧信贷标准,大幅提高贷款门槛。
   • 贷款条件苛刻： 以前可能提供“零首付”、“次级贷”（给信用记录不佳的人的贷款），现在银行要求更高的首付比例（如30%甚至50%）、更严格的收入证明和更高的信用评分,这直接将大量潜在购房者挡在门外。
   • “惜贷”现象普遍： 即使是资质良好的借款人,也可能因为银行对未来的悲观预期而难以获得贷款。

2. 失业率飙升，收入预期恶化：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 经济衰退： 金融危机是经济衰退的前奏或同步事件，企业会大规模裁员以削减成本,导致失业率急剧上升。
   • 收入不稳定： 即使没有失业，许多人的工资也会被削减,或者面临工作不稳定的巨大压力。
   • 购房信心崩塌： 人们首先考虑的是保住工作、维持基本生活，而不是背上长达二三十年的沉重房贷，对未来收入的悲观预期,使得购房意愿降至冰点。

3. 财富效应逆转，负资产出现：

   • 资产价格下跌： 除了房产，股票、基金等金融资产价格也会在金融危机中大幅下跌，这导致居民的“财富”急剧缩水，感觉变穷了，自然削减大额消费和投资,购房需求减少。
   • 负资产： 这是最致命的一点，当房价下跌幅度超过首付和已偿还的贷款部分时，就会出现“负资产”（Underwater Mortgage），即房屋的市场价值低于所欠的银行贷款，购房者不仅失去了所有权益，还倒欠银行钱，这极大地增加了违约和“断供”（Foreclosure）的风险。

供给端增加：被迫抛售

当需求枯竭时,市场上的房屋供给却可能不降反增。

1. 法拍屋激增：

   如上所述，大量购房者因失业、收入下降或负资产而无法偿还月供，只能被银行收回房产并进行拍卖，市场上充斥着这些法拍屋，它们通常以低于市场价快速出售，进一步拉低了整体房价水平,形成恶性循环。

   
   （图片来源网络，侵删）

2. 被迫抛售：

   一些投资者或企业因现金流断裂，不得不出售持有的房产来套现求生,这增加了市场上的存量房供应。

心理预期与恶性循环

金融危机会改变市场参与者的长期预期,形成自我实现的恶性循环。

• 从“买涨不买跌”到“恐慌性抛售”： 在牛市中，人们追涨买房；而在危机中，恐慌情绪蔓延，所有人都想尽快脱手资产,导致踩踏式抛售。
• 形成“下跌预期”： 当房价开始下跌，买家会预期“还会继续跌”，从而推迟购房决策，等待更低的价格，这种“等等看”的心态使得需求进一步萎缩,加速了房价的下跌。
• 恶性循环： 房价下跌 → 买家观望 → 需求减少 → 房价进一步下跌 → 更多人陷入负资产 → 更多法拍屋出现 → 房价再下跌……

历史案例：2008年全球金融危机

这是分析此问题最经典的案例,清晰地展示了上述所有机制。

1. 导火索： 美国次级抵押贷款危机，银行向大量信用不佳的借款人发放了高风险贷款，并将其打包成复杂的金融产品（MBS、CDO）出售。
2. 危机爆发： 房价停止上涨，次级贷款违约率飙升，这些金融产品价值暴跌，持有它们的金融机构（如雷曼兄弟）纷纷破产,引发全球金融海啸。
3. 对房价的影响：
   • 需求端： 美国失业率从2007年的4.6%飙升至2009年的10%，银行信贷完全冻结，贷款利率飙升,首付要求极高。
   • 供给端： 法拍屋数量呈爆炸性增长,市场被低价房源淹没。
   • 结果： 美国房价从2006年峰值到2012年谷底，整体跌幅超过30%，部分地区（如拉斯维加斯、凤凰城、迈阿密）跌幅甚至超过50%，无数家庭陷入负资产,财富被严重侵蚀。

不同国家的差异与应对

虽然原理相通,但各国受影响的程度和持续时间不同。

• 影响程度：
  • 深度依赖金融体系的国家： 如美国、英国、爱尔兰等,受冲击最严重。
  • 有较强政府干预和资本管制的国家： 如中国，在一定程度上隔离了外部冲击，房价相对坚挺,但也会面临经济放缓的压力。
• 政府应对措施：
  • 货币政策： 央行大幅降息，甚至实行“零利率政策”和“量化宽松”（QE），以降低融资成本,刺激经济。
  • 财政政策： 政府推出大规模的经济刺激计划，如减税、基建投资等，创造就业,提振信心。
  • 直接干预： 政府可能会出台政策限制法拍屋的抛售速度,或直接购买部分不良资产以稳定市场。

金融危机对房价的影响是系统性和毁灭性的，它通过切断金融命脉（信贷）、摧毁经济基础（就业和收入）、逆转市场心理（从贪婪到恐慌），共同导致房价出现大幅、深度的下跌。

这种下跌不仅意味着资产价值的缩水，更会通过负资产和财富效应，对家庭消费、银行体系健康乃至整个社会经济的稳定造成长期的负面影响，理解金融危机与房价的关系，对于个人投资决策、企业风险管理和宏观经济政策制定都至关重要。