常州中心房价为何持续上涨？

“常州市中心”并不是一个单一、精确的地理坐标，它通常指一个较大的区域，大家口中的“市中心”主要包括以下几个核心板块：

1. 天宁区：这是常州的传统市中心，拥有最悠久的历史、最成熟的商业配套（如吾悦国际广场、泰富百货、南大街商圈）和优质的教育资源（如局小、局前街小学等）。
2. 钟楼区：紧邻天宁区，是传统的老城区和居住区，生活气息浓厚，配套也非常成熟。
3. 武进区核心区（如湖塘镇中心）：随着城市向南发展，武进区的湖塘镇中心已成为事实上的城市新中心之一，商业（如吾悦广场、八佰伴）和居住人口都非常密集。

市中心不同板块、不同小区的房价差异会比较大，以下是一个综合性的分析：

房价总体水平（截至2024年初）

根据各大房产平台（如贝壳、安居客、诸葛找房等）的最新数据，常州市中心区域的房价大致可以分为以下几个梯队：

• 第一梯队（高端改善型）：3.5万 - 5万+ 元/平方米

  • 区域特点：主要集中在天宁区的核心地段，如红梅公园、文化宫、延陵西路附近，以及一些高端改善盘集中的板块。
  • 代表小区：
    • 红梅板块：嘉宏·东方国际、华润·橡树湾、黑牡丹·观澜等，这些小区品质较高，周边有红梅公园这个城市绿肺，环境优越，价格也最高。
    • 文化宫/延陵西路板块：一些次新房或高端公寓，如现代传媒广场、中信泰富·九府等，地段价值极高。
  • 价格说明：这个价位的房源通常是面积较大、房龄较新的改善型住宅，或者是一些高端公寓。

• 第二梯队（主流品质型）：2.8万 - 3.5万元/平方米

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 区域特点：这是市中心房价的“中坚力量”，覆盖了大部分成熟小区和次新房，遍布于天宁、钟楼的核心区域，以及武进湖塘的中心地带。
  • 代表小区：
    • 天宁区：和平新村、朝阳四村、兰陵街道的许多小区、新城·香溢紫郡、龙洲伊都等。
    • 钟楼区：怀德路沿线、清潭路沿线的一些品质次新小区，如宝龙城市广场周边、新城·璟樾府等。
    • 武进区（湖塘）：湖塘镇中心区域的大量次新房，如新城·南岸府、常发·香郡、莱蒙城等。
  • 价格说明：这个价位是大部分想在市中心置业的家庭会选择的价格段，兼顾了地段、配套和居住品质。

• 第三梯队（刚需/过渡型）：2.2万 - 2.8万元/平方米

  • 区域特点：通常位于市中心区域的“边缘”地带，或者是一些房龄较长、户型偏小的老小区。
  • 代表小区：
    • 钟楼区：一些靠近主城区边缘的街道，如永红街道、南大街街道的老公房。
    • 天宁区：靠近新丰、青龙等板块边缘的一些老小区。
    • 武进区（湖塘）：距离核心商圈稍远一些的板块，如花园街南延段附近的部分小区。
  • 价格说明：这个价位的房源总价相对较低，适合预算有限的刚需首次置业者，或者作为过渡性住房。

影响市中心房价的关键因素

1. 学区：这是影响市中心房价最核心、最敏感的因素，拥有优质学区（如局小、局前街小学、北郊初中、24中、鸣珂巷小学等）的小区，其房价会比周边同品质小区高出 20%-40% 甚至更多，和平新村这样的老小区，因为有学区加持，价格可以和一些次新房媲美。
2. 房龄与品质：次新房（房龄在5-10年内）通常比20年以上的老小区更受欢迎，价格也更高，新建小区的物业管理、绿化、建筑质量等都会显著影响房价。
3. 地段与交通：距离地铁（如1号线、2号线）站点越近，靠近主干道（如延陵西路、和平路、常武路）的小区，交通更便利，流动性更好，价格也更坚挺。
4. 商业与生活配套：吾悦广场、南大街、八佰伴等核心商圈辐射范围内的小区，生活便利性极高，是房价的重要支撑。

近期市场趋势分析

• 价格趋稳：与全国大部分城市一样，常州楼市已告别高速上涨期，进入了一个相对平稳的调整期，市中心作为价值“压舱石”，价格相对坚挺，但议价空间也普遍存在。
• 分化加剧：市场呈现明显的“分化”现象，优质学区房、高品质次新房、核心地段的房源依然抢手，价格稳定；而一些无学区、房龄老、配套差的老旧小区，则面临更大的去化压力和价格下行压力。
• 改善需求主导：目前市中心市场的成交主力已经从刚需转向了改善型需求，购房者更看重居住品质、小区环境和户型设计，愿意为更好的生活体验付费。

总结与建议

• 如果您是刚需购房者：市中心是一个不错的选择，可以享受到成熟的配套和便利的交通，建议重点关注 2万-2.8万元/平方米 价位的老小区，或者预算充足一些选择 8万-3.5万元/平方米 的次新房，购房时，要明确自己对学区的需求，权衡学区溢价和生活成本。
• 如果您是改善型购房者：市中心无疑是首选，尤其是天宁、钟楼的核心板块，建议重点关注 5万元/平方米以上 的高品质小区，如红梅板块、文化宫周边的新盘或次新房，享受城市核心的优质资源。
• 重要提示：
  • 价格均为市场均价,具体到每个房源会因楼层、朝向、装修情况、楼层等因素有较大差异。
  • 房价是动态变化的,最准确的信息请咨询当地大型、信誉好的房产中介（如链家、贝壳）或直接查询官方网站。
  • 在购房前,务必实地考察，了解小区的真实居住环境、物业管理水平和周边配套情况。