4月城市房价涨了还是跌了？

2024年4月的房地产市场延续了第一季度的整体趋势，呈现出 “企稳筑底、分化加剧” 的特点，核心一二线城市在政策强力支持下，市场情绪有所回暖,但大部分三四线城市依然面临较大的下行压力。

以下是几个关键维度的详细分析：

整体市场概况：企稳迹象显现，但基础不牢

根据国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,4月份的官方数据如下：

• 新房价格：

  • 环比下降： 4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比3月扩大0.1个百分点，31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%,降幅与3月持平。
  • 同比下跌： 一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降1.2%、3.3%和3.6%，降幅比3月分别收窄0.4、0.4和0.3个百分点。

• 二手房价格：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 环比下降： 4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比3月扩大0.2个百分点，31个二线城市和35个三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.8%和0.9%,降幅与3月持平。
  • 同比下跌： 一、二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降2.2%、4.5%和5.0%，降幅比3月分别收窄0.6、0.5和0.4个百分点。

核心解读：

1. 一线城市是“定海神针”：一线城市的房价（尤其二手房）率先企稳甚至小幅上涨，显示出其强大的经济基本面和购买力,对市场起到了信心提振的作用。
2. “量在价先”：4月份全国商品房销售面积和销售额同比降幅均有所收窄，市场交易量在政策刺激下出现了一波“小阳春”式的复苏，但价格的全面回升仍需时日，市场仍在“以价换量”的阶段。
3. 同比降幅持续收窄：无论是新房还是二手房，所有城市的同比跌幅都在收窄，这表明市场正在逐步触底,但绝对价格水平仍低于去年同期。

分化趋势加剧：城市间冰火两重天

市场的分化是当前最显著的特征，不同能级、不同区域的城市表现天差地别。

一线城市（北京、上海、广州、深圳）：企稳回暖

• 表现： 无论是新房还是二手房，价格都率先止跌回升，尤其是上海的二手房市场非常活跃，出现了“日光盘”和“千人摇号”的现象。
• 原因：
  • 政策支持力度大： “517新政”后，一线城市全面取消了限购，极大地降低了购房门槛,释放了积压的改善性需求。
  • 核心资产避险属性： 在经济不确定性增加的背景下，资金更倾向于流向核心城市、核心地段的优质房产。
  • 供需关系健康： 一线城市土地供应稀缺，人口持续流入,长期需求有保障。

强二线及核心三线城市（杭州、成都、南京、苏州、厦门等）：有企稳迹象，但分化明显

• 表现： 这些城市在政策松绑后，市场活跃度有所提升，部分核心区域的楼盘去化率提高，但整体价格仍在下跌，且不同板块之间差异巨大，核心学区房、优质次新房价格坚挺，而远郊、非核心区域的房产则继续承压。
• 原因：
  • 产业和人口支撑： 拥有强大的产业基础和持续的人口流入,为楼市提供了基本盘。
  • 政策效果递减： 虽然取消了限购，但高企的房价收入比和居民对未来收入的预期,仍制约了购房意愿的全面释放。

普通二线及大部分三四线城市：继续探底

• 表现： 市场非常冷清，成交量低迷，房价下行压力巨大，开发商以“保交楼”和“回款”为首要目标，促销优惠力度空前，如“工抵房”、“特价房”等屡见不鲜。
• 原因：
  • 人口流出： 人口持续净流出,缺乏长期需求支撑。
  • 库存高企： 过去几年大规模开发导致商品房库存量巨大,供远大于求。
  • 经济基本面较弱： 产业支撑不足，居民收入增长预期偏弱,购房能力有限。

政策环境：史上最强“组合拳”

4月份及前后出台的政策是影响市场走向的最关键因素，被称为“史诗级”救市。

• “517新政”核心内容（5月17日发布，影响持续发酵）：

  1. 全面取消限购： 这是最大、最直接的刺激，将全国数亿潜在购房者的“资格”问题解决。
  2. 降低首付比例和房贷利率： 首套房首付比例降至历史最低的15%，二套25%，全国层面统一了房贷政策,并引导房贷利率下行。
  3. 设立“房地产白名单”： 支持房企合理融资，确保“保交楼”资金到位,稳定购房者信心。
  4. 推行“以旧换新”： 鼓励地方政府和房企收购存量房，用作保障性住房，盘活存量,去库存。

• 地方政策响应： 各地在中央政策基础上，纷纷出台配套措施，如购房补贴、税费减免、提高公积金贷款额度等,形成政策合力。

总结与展望

总结4月房价： 4月的房价数据描绘了一幅“一线城市率先企稳、强二线挣扎回暖、广大三四线持续探底”的分化图景，政策的“强心针”效果在核心城市立竿见影，但市场的全面复苏远未到来,房价整体仍在筑底过程中。

未来展望：

1. 短期（未来3-6个月）： 市场将继续呈现“修复式、分化式”复苏，一线城市和强二线核心区的交易量会保持活跃，价格有望趋稳或小幅上涨，但大部分三四线城市的市场可能依然平淡,房价调整压力将持续。
2. 中期（未来1-2年）： 市场的最终企稳，核心取决于经济基本面的修复和居民收入预期的改善，单纯依靠政策刺激难以实现根本性扭转，房地产市场的“新常态”将是：告别普涨时代，进入一个以“稳”为主、核心资产价值凸显、区域分化成为常态的新阶段。
3. 购房者建议：
   • 刚需/改善自住： 如果是核心城市、核心地段的优质房产，且自身财务状况稳定，当前可能是近年来较好的入场时机,尤其是在政策红利释放期。
   • 投资投机者： 需极度谨慎，未来房地产的投资属性将大大减弱，只有极少数具备强大产业和人口支撑的核心城市核心区域才具备长期保值增值的可能,且流动性会变差。

4月的房价数据是中国楼市在强力政策干预下的一个“快照”，它告诉我们最坏的时候可能已经过去,但离全面的好转还有很长的路要走。