扬州房价还会涨吗

这是一个非常多人关心的问题,关于扬州未来的房价走势，不能简单地用“会”或“不会”来回答，而需要从多个维度进行综合分析。

扬州房价在短期内（1-2年）大幅上涨的可能性较低，大概率会进入一个“横盘整理、稳中有降”的通道，长期来看，房价走势将取决于城市能级的提升和人口结构的变化。

下面我将从支撑因素（看涨理由）和抑制因素（看跌或看平理由）两个方面来详细分析。

支撑房价的因素（看涨的理由）

1. 强大的城市基本面：宜居是核心竞争力

   • 历史文化名城： 扬州拥有2500多年的建城史，是“烟花三月下扬州”的诗意之城，文化底蕴深厚，旅游资源丰富，这种“宜居”属性是其房价最坚实的“压舱石”，吸引大量长三角地区乃至全国的人前来养老、定居和旅游。
   • 经济稳健发展： 扬州是长三角世界级城市群的重要节点城市，经济总量在江苏省内处于中上游水平，且产业结构相对均衡，没有过度依赖单一产业，稳定的经济发展提供了坚实的购买力基础。
   • 地理位置优越： 地处江苏省中部，是南京都市圈和长三角城市群的重要组成部分，随着交通网络的完善，扬州与上海、南京、苏州等核心城市的时空距离被不断缩短，可以承接这些核心城市的部分外溢效应。

2. 持续的人口流入（尤其是改善型需求）

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 虽然扬州的年轻人口外流现象存在,但每年依然有相当数量的净流入人口，这些人口主要来自：
     • 省内周边城市： 苏中、苏北地区。
     • 长三角其他城市： 上海、南京、杭州等高房价城市的溢出需求，来扬州养老或寻求更舒适的生活环境。
     • 返乡置业人群： 扬州籍在外地工作的人员回乡定居。
   • 更重要的是,扬州本地的改善型需求非常旺盛，随着居民收入水平的提高，大量家庭从老破小、小户型向更大、更新、品质更好的小区迁移，这是支撑中高端房价的重要力量。

3. 土地和财政的依赖

   和中国绝大多数城市一样,地方政府对土地财政有较强的依赖，通过出让土地获得财政收入，用于城市基础设施建设和公共服务改善，政府有维持地价和房价稳定在相对高位的内在动力。

4. 政策的托底效应

   当市场出现明显下行压力时,中央和地方政府会出台一系列“稳楼市”政策，如降低首付比例、下调房贷利率、放松限购限贷、提供购房补贴等，这些政策能有效刺激市场需求，防止房价出现“硬着陆”。

   
   （图片来源网络，侵删）

抑制房价上涨的因素（看跌或看平的理由）

1. 全国性大环境的压力：市场进入“新常态”

   • “房住不炒”总基调： 这是未来房地产市场的长期政策方向，意味着房价快速上涨的时代已经过去，投机性需求被严格抑制。
   • 居民杠杆率高企： 经过过去二十年的高速发展，中国家庭的杠杆率已经处于较高水平，进一步加杠杆购房的空间和意愿都在下降。
   • 经济增速放缓： 宏观经济增速放缓，居民对未来收入的预期趋于谨慎，购房决策会更加理性。

2. 人口结构挑战：老龄化和少子化

   • 老龄化严重： 扬州是江苏省老龄化程度较高的城市之一，老龄化意味着未来新增购房需求（尤其是年轻人）会减少，而二手房市场的供应量可能会增加。
   • 人口吸引力有限： 相较于南京、苏州、杭州等强二线城市，扬州在就业机会、产业创新、薪资水平等方面存在差距，对年轻高素质人才的吸引力不足，长期来看会制约房价的上涨空间。

3. 高库存压力

   扬州作为三线城市,前几年房地产发展迅速，导致商品房库存量较大，尤其是在一些非核心区域，去库存压力依然存在，库存高企会制约开发商的定价权，使得房价难以快速上涨。

4. 棚改货币化安置退潮

   前几年,大规模的棚改货币化安置创造了大量的“拆迁户”和购房需求，是推动三四线城市房价上涨的重要引擎，这一政策已基本退出，市场失去了这一强力“助推器”。

综合以上分析,我对扬州房价的未来走势判断如下：

1. 短期（1-2年）：以稳为主，结构性分化

   • 整体趋势： 在全国大环境和政策调控下，扬州房价不具备大幅上涨的基础，更有可能是在一个相对狭窄的区间内波动，即“横盘”，市场成交量可能会在政策刺激下有所回暖，但价格难有起色。
   • 结构性分化： 不同区域的房价走势会明显不同。
     • 核心区域（如邗江区、广陵区的主城区、瘦西湖周边等）： 由于拥有最优质的学区、医疗、商业和景观资源，抗跌性最强，价格会相对坚挺，甚至可能有小幅上涨。
     • 新兴开发区（如生态科技新城、北部湾新城等）： 依赖规划和产业导入，不确定性较高，去化压力大，房价可能会面临更大的下行压力。
     • 远郊区域： 配套不足，库存量大，房价最有可能出现阴跌。

2. 中长期（3-5年及以上）：关键看城市能级和人口

   • 核心逻辑： 扬州房价的长期走势，将不再由短期投机和金融政策主导，而是回归到城市基本面，即人口和产业。
   • 乐观情景： 如果扬州能在长三角一体化中找准定位，成功吸引到高新产业和人才，实现城市能级的跃升，那么房价有望获得新的支撑，进入新一轮的温和上涨通道，但这个过程会非常缓慢。
   • 中性情景： 如果维持现状，那么房价大概率会与居民收入水平同步增长，甚至因为人口结构问题而跑输GDP增速，进入一个“横盘+缓慢贬值（相对于通胀）”的阶段。
   • 悲观情景： 如果经济转型失败，人口加速流出，那么房价将面临长期的下行压力。

给购房者的建议

• 自住需求： 如果是刚需或改善型自住，且经济能力允许，现在其实是一个不错的“上车”或“置换”时机，可以多看多比，在价格相对平稳时，选择心仪的优质房产，不必过分担心短期涨跌，自住的核心是满足自己的生活需求。
• 投资需求： 请务必谨慎！ 扬州已经不是一个适合短期投机炒房的城市，其房价的增值空间有限，流动性也较差，投资房产需要非常长的周期，并且要承担未来可能的不确定性，对于普通投资者，房产的“黄金时代”已经过去，需要重新评估风险。

扬州房价告别了暴涨时代,进入了“价值回归”和“品质分化”的新阶段，房子将更多地回归其居住属性，优质地段的优质房产将更具保值增值能力。