房价调查，涨跌背后真相究竟如何？

中国房地产市场综合调查报告

摘要

当前，中国房地产市场正经历一个深刻的结构性转型，过去“普涨”的时代已经结束，市场呈现出显著的“分化”特征：核心城市与三四线城市、核心区域与非核心区域之间的房价差距持续拉大，受宏观经济、政策调控、人口流动和预期转变等多重因素影响，市场整体进入“量价齐跌”的调整期，但长期来看，房地产作为国民经济重要支柱的地位依然稳固，未来将更加注重“住有所居”的民生属性和“房住不炒”的政策导向。

全国房价总体态势：告别高速增长，进入盘整期

1. 价格指数走势：

   • 国家统计局数据： 2023年以来，全国商品房销售价格指数同比持续负增长，根据国家统计局70城房价指数,多数城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格环比和同比均出现下跌。
   • 市场共识： 房价整体已从高点回落，进入下行通道，虽然部分核心城市出现企稳迹象，但全国范围内的“量价齐跌”是当前市场的主要特征。

2. 成交量变化：

   • 新房市场： 销售面积和销售额同比大幅下滑，购房者观望情绪浓厚,市场信心不足。
   • 二手房市场： 成交量率先触底并出现一定回暖，但价格下行压力依然巨大，二手房挂牌量激增，“以价换量”成为主流策略。

3. 市场核心特征：

   • “量价齐跌”： 这是本轮调整最显著的标志，与过去“量跌价稳”或“量涨价跌”的模式不同,反映了市场信心的全面缺失。
   • 高库存压力： 尤其是在三四线城市，商品房库存量处于历史高位，去化周期长,给开发商和地方政府带来巨大压力。
   • 房企债务风险： 部分高杠杆、激进扩张的房企出现债务违约，项目停工（“烂尾楼”）问题时有发生,进一步加剧了市场恐慌。

城市与区域分化：冰火两重天

房地产市场已不再是“一荣俱荣”,而是呈现出极其明显的分化格局。

具体表现：

• 核心城市（如北京、上海）：

  • 价格： 核心区域的房价依然坚挺，甚至有微涨,但远郊区域也开始松动。
  • 需求： 以“改善型”需求为主，购房者更看重房产的居住属性和附加资源（如学区、医疗）。
  • 二手房： 成交相对活跃,是市场的主要交易主体。

• 三四线城市：

  • 价格： 普遍面临较大下行压力,部分城市房价已回到几年前的水平。
  • 需求： 以“刚需”为主，但购买力不足，且受棚改货币化安置退潮影响,投机性需求基本消失。
  • 库存： 高库存是最大问题，许多城市的“鬼城”现象依然存在。

影响房价的关键因素分析

1. 政策调控：“房住不炒”的总基调

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 金融端： “三道红线”限制了房企的融资能力，LPR（贷款市场报价利率）的下调降低了购房者的按揭成本,但效果被市场悲观预期对冲。
   • 需求端： 限购、限贷、限售等政策在不同城市根据市场情况松绑，但核心城市的核心政策（如京沪的购房资格）依然严格。
   • 供给端： “保交楼”是当前政策的重中之重，旨在稳定购房者信心,防范系统性风险。

2. 宏观经济与居民收入

   • 经济增速放缓： 影响居民的收入预期和就业稳定性,从而削弱购房能力和意愿。
   • 预期转弱： 对未来经济前景的担忧,使得居民更倾向于储蓄而非进行大额资产投资。

3. 人口结构：长期根本性因素

   • 人口总量见顶： 中国人口已进入负增长时代，长期来看,住房的总需求将减少。
   • 人口流动： 人口持续向城市群、都市圈和核心城市集中，这些城市的房价有长期支撑,而人口流出地区则面临长期压力。

4. 供需关系：市场的直接决定力量

   • 供应端： 过去二十年的大规模开发，导致住房总量已从“短缺”转向“过剩”。
   • 需求端： 城镇化速度放缓，新增购房需求减少，改善型需求成为市场主力,但其释放节奏和规模有限。

未来趋势展望与风险

1. 短期趋势（1-2年）：

   • 市场触底企稳： 预计市场将在未来1-2年内寻找到底部，但全面复苏的可能性不大，核心城市可能率先企稳,而三四线城市仍将面临较大压力。
   • 政策持续发力： “保交楼”和稳定市场预期的政策仍将是重点，更多城市可能出台放松限购、发放购房补贴等刺激性政策。
   • 房企洗牌加速： 资金实力雄厚、经营稳健的国企、央企和优质民企将获得更大市场份额,高杠杆房企将逐步被市场淘汰。

2. 长期趋势（5-10年）：

   • 分化加剧： 城市和区域的分化将是长期主题，核心都市圈的优质房产仍将具有保值增值潜力，而大部分非核心地区的房产将回归居住属性,流动性减弱。
   • 市场成熟化： 房地产将从“金融投资品”属性为主，回归到“消费品”属性，房价将更多地与当地居民收入水平挂钩,暴涨暴跌的可能性降低。
   • 新模式探索： 保障性住房（共有产权房、保障性租赁住房）体系将加速完善，以满足不同群体的住房需求,商品房市场则更加聚焦于改善型需求。

3. 主要风险：

   • 经济下行风险： 如果宏观经济复苏不及预期，居民收入无法改善,房地产市场将面临更长时间的调整。
   • 地方政府债务风险： 土地财政是地方政府重要的收入来源,房地产市场持续低迷将加剧地方政府的财政压力。
   • 金融系统性风险： 房地产与金融体系深度绑定，房企风险、个人按揭贷款风险等若处理不当,可能传导至整个金融系统。

结论与建议

中国房地产市场正经历一场由高速增长向高质量发展的“阵痛”，黄金时代已经落幕，白银时代将充满挑战与机遇，市场的核心逻辑已从“投机驱动”转向“居住驱动”和“城市价值驱动”，对于普通人而言,买房决策需要更加理性和审慎。

给购房者的建议：

1. 明确自住需求： 如果是为了自住，尤其是在核心城市，在自身能力范围内选择合适的时机和房产,依然是一个合理的决策。
2. 优先选择核心区域： 优先选择人口持续流入、产业基础雄厚、公共服务优质的城市和区域,房产的保值性更强。
3. 警惕高库存城市： 尽量避免人口净流出、库存高企的三四线城市,除非有极强的自住需求且价格足够低。
4. 量力而行，防范风险： 严格控制杠杆，不要盲目“加杠杆”购房，确保家庭财务健康,以抵御未来可能出现的波动。

房价调查揭示了一个复杂、分化且正在深刻变革的市场，理解其背后的逻辑和趋势，对于市场参与者、政策制定者和普通民众都至关重要。