北京2012年房价

2012年是北京房地产市场一个非常具有代表性的年份,可以用 “深度调整、触底企稳” 来概括，它既不是像2010-2011年那样严厉调控下的急速降温，也不是2013年那样的快速回暖，而是一个在严厉政策下市场情绪极度悲观，最终在年底迎来转折的“V型”反转之年。

1. 政策高压贯穿全年：以“国五条”为代表的严厉调控政策持续发酵，限购、限贷、限价等政策像“紧箍咒”一样，抑制了市场投机和改善性需求。
2. 市场先抑后扬：上半年市场量价齐跌，成交低迷，开发商资金链紧张；下半年，随着政策微调（如首套房利率松动、公积金政策优化等），市场信心逐步恢复，成交量开始回升，价格在年底止跌企稳。
3. 价格呈现“W底”形态：全年房价并非单边下跌，而是在年中经历了一次短暂反弹，但未能持续，最终在年底才真正找到底部。

具体数据与分析

整体价格走势

2012年北京新建商品住宅（不含保障房）的整体价格走势大致可以分为三个阶段：

• 第一季度：惯性下跌

  • 受2011年严厉调控政策的滞后影响,市场延续了下行趋势。
  • 根据北京市统计局数据,1月份新建住宅价格环比（与上月相比）下跌0.2%，同比（与去年同期相比）下跌2.7%，这是自2005年有记录以来，北京房价首次出现同比“负增长”。
  • 市场情绪非常悲观,观望情绪浓厚。

• 第二季度：短暂企稳与“小阳春”

  • 进入4、5月份，市场出现了一波短暂的“小阳春”。
  • 部分开发商为了回笼资金,采取以价换量的策略，推出一些优惠活动，刺激了部分刚需和改善型购房者入市。
  • 成交量有所回升,价格也一度止跌，6月份，北京新建住宅价格环比持平，市场似乎看到了企稳的迹象。

• 第三、四季度：二次探底与年末企稳

  
  （图片来源网络，侵删）
  • “小阳春”未能持续，市场在第三季度再次进入调整期，价格和成交量再度承压。
  • 真正的转折点出现在第四季度,随着宏观经济下行压力增大，中央开始释放“稳增长”的信号，各地房地产政策开始出现微调。
  • 北京也出台了相关政策,如降低公积金贷款门槛、首套房贷款利率出现松动等。
  • 市场信心被有效提振,成交量自10月份起持续放大，开发商也停止了大幅降价，价格在12月份正式止跌，全年房价在年底成功“筑底”。

成交量分析

• 上半年低迷：上半年，受制于严格的限购政策和市场信心不足，北京商品房成交量处于历史较低水平，购房者普遍持币观望，市场交易非常清淡。
• 下半年回暖：随着政策环境边际改善，特别是“金九银十”传统旺季到来，成交量在下半年开始显著回升，根据北京市住建委数据，2012年北京新建商品房（含现房和期房）签约总量约为9.2万套，相比2011年的约10.6万套有所下降，但下半年的成交量已明显高于上半年，显示出强劲的复苏势头。

市场情绪与原因分析

• 上半年悲观情绪：主要原因在于：

  • 政策高压：严格的限购令让大量有购房资格的投资者和改善型购房者被挡在门外。
  • 经济下行：2012年中国经济增速放缓，居民对未来收入预期不确定，购房意愿降低。
  • 开发商资金链紧张：降价促销导致购房者“买涨不买跌”，进一步加剧了观望情绪。

• 下半年乐观情绪：主要原因在于：

  • 政策微调：中央和地方政府释放出“房地产调控不搞一刀切”、“支持首套房需求”的积极信号，市场预期发生了根本性转变。
  • “以价换量”见效：经过上半年的降价，部分区域的房价已回归相对合理区间，对刚需购房者产生了吸引力。
  • 开发商心态转变：随着销售回暖，开发商普遍停止了大规模降价，转而采取“稳价跑量”的策略，稳定了市场预期。

2012年的北京房地产市场,是在严厉的行政调控与宏观经济周期双重作用下的一次深度调整，它见证了市场从冰点走向复苏的全过程。

• 对于购房者：这一年是典型的“买方市场”，购房者有充足的挑选时间和议价空间，但判断市场底部的难度很大，上半年入市的购房者可能会在下半年看到价格更低，而年底入市的购房者则踏准了节奏。
• 对于开发商：这一年是“现金为王”的一年，考验的是企业的资金实力和抗风险能力，能够挺过上半年的开发商，在下半年迎来了喘息和发展的机会。
• 对于市场：2012年的“V型”反转，为2013年“国五条”出台前的短暂小高潮奠定了基础，也深刻地影响了此后几年北京楼市的运行逻辑，它表明，在核心城市，强大的刚需和改善性需求是支撑房价的最终基石。