2020年房价会涨还是会跌？

2020年是中国房地产市场历史上一个极其特殊的“V型反转”年份。 年初的预测几乎完全被一场突如其来的黑天鹅事件——新冠疫情所颠覆，预测2020年房价，必须分为两个截然不同的阶段来看：疫情前（预期） 和 疫情后（现实）。

第一阶段：疫情前（2019年底至2020年初的预期）

在2019年底，市场对2020年的房价普遍持谨慎、稳中有降的预期,主要基于以下几点判断：

1. “房住不炒”的总基调不变：这是自2016年以来中国房地产市场的根本政策导向，中央经济工作会议再次强调，不将房地产作为短期刺激经济的手段，这意味着，像过去那样大水漫灌、房价暴涨的时代已经结束。
2. 融资持续收紧：针对房地产企业的“三道红线”（剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比）政策虽然在2020年下半年才正式出台，但收紧房企融资的信号在年初就已经非常明确，这会限制房企的扩张速度和拿地能力,从而影响新房市场的供应。
3. 宏观经济下行压力：2019年，中国经济面临较大的下行压力，中美贸易摩擦仍在持续，房地产作为经济的压舱石，其作用被有意识地弱化,以避免金融风险过度集中在房地产领域。
4. 市场进入“白银时代”：大部分一二线城市已经进入存量房市场，新房市场增速放缓，市场趋于饱和,房价缺乏大幅上涨的基础。

疫情前的预测总结： 市场主流观点认为，2020年房价将告别高速增长，进入一个平稳调整期，大部分城市房价会保持稳定，部分三四线城市或前期上涨过快的城市可能会有小幅回调，整体基调是“稳”，即“稳地价、稳房价、稳预期”。

第二阶段：疫情后（2020年3月之后的现实）

新冠疫情的爆发，成为了2020年房价走势的决定性因素，疫情对房地产市场的影响是复杂且矛盾的,主要体现在以下几个方面：

疫情初期的冲击（2020年Q1）：市场冰冻

• 交易冻结：全国性的封锁措施导致售楼处关闭、中介门店停业、看房活动几乎完全停止，市场交易量断崖式下跌，出现了“有价无市”的局面。
• 开发商资金链承压：销售停滞导致房企回款困难，现金流面临巨大压力,部分高杠杆房企的生存危机开始显现。
• 悲观情绪蔓延：疫情引发了对经济和居民收入的普遍担忧，购房计划被无限期推迟或取消,市场情绪极度悲观。

疫情后期的强力反弹（2020年Q2-Q4）：政策刺激下的V型反转

在市场面临巨大风险的情况下，中央和地方政府迅速出台了一系列“稳楼市”政策，力度之大、速度之快,超出了所有人的预期。

• 货币政策宽松：
  • 降准降息：央行多次下调存款准备金率和贷款市场报价利率（LPR）,降低了整个社会的融资成本。
  • “房贷利率打折”重现：多地银行下调了首套房和二套房的贷款利率，甚至出现了“LPR-基点”的优惠,这是过去几年罕见的。
• 财政与税收政策支持：
  • 降低购房门槛：多地对人才购房、多孩家庭购房给予补贴或放松限购。
  • 契税减免：部分城市阶段性下调了契税。
• 地方政府“因城施策”：
  • 放松限购限售：许多城市悄悄放松或变相放松了限购政策,允许更多家庭购房。
  • 土地市场“稳地价”：地方政府通过降低土地拍卖保证金、分期付款等方式，稳定土地市场,为房企输血。

最终的房价走势（V型反转）

在一系列强力政策的刺激下，市场迅速回暖,并呈现出以下特点：

• 成交量率先反弹：随着疫情得到控制，市场交易量在2020年二季度开始迅速恢复，并在下半年创下新高，尤其是长三角、珠三角等核心城市群,市场异常火爆。
• 房价结构性上涨：
  • 核心城市领涨：北京、上海、深圳、杭州等核心城市，由于拥有强大的产业基础、人口流入和优质资源,房价率先企稳并出现明显上涨。
  • “学区房”炒作：北京西城区的“多校划片”政策催生了学区房热潮,成为当年房价上涨的焦点之一。
  • 分化加剧：大部分三四线城市由于人口流出、库存高企，房价依然疲软,与核心城市的差距进一步拉大。
• “房住不炒”被“稳增长”阶段性超越：为了对冲疫情对经济的冲击，稳定宏观经济大盘，房地产作为重要经济部门的角色被重新强调，这导致了“房住不炒”的基调在2020年实际上有所松动。

2020年房价最终表现总结

1. 整体趋势：经历了年初的“冰冻”和下半年的“火热”，全年房价走出了一条清晰的“V型”曲线。
2. 价格水平：根据国家统计局数据，2020年全国商品房销售均价为每平方米9860元，同比上涨9%，虽然平均数被核心城市拉高，但这个涨幅在历史上并不算极端,但背后反映的市场热度却非常高。
3. 核心特征：
   • 政策驱动：房价的反弹主要不是由市场内生需求驱动,而是由强有力的货币和财政政策刺激而成。
   • 区域分化：市场分化达到极致，核心城市一房难求,而多数三四线城市门可罗雀。
   • 预期逆转：年初的悲观预期被彻底逆转，市场重新燃起了对房地产作为“优质资产”的信心。

结论与启示

回顾2020年,我们可以得出以下结论：

• 政策是房价的“指挥棒”：尤其是在特殊时期,政策对房价的影响力远超市场基本面。
• 黑天鹅事件的力量：新冠疫情作为一个不可预测的外部冲击，彻底改变了原有的市场轨迹,凸显了宏观环境的巨大不确定性。
• 核心资产的韧性：即使在疫情冲击下，核心城市的优质房产依然表现出强大的保值增值能力，这进一步强化了其作为“核心资产”的地位。
• “V型反转”的警示：2020年的V型反转，虽然解决了短期的经济问题，但也为后续的房价过热、房企债务风险埋下了伏笔,直接导致了2021年下半年开始的更严厉的调控。

预测2020年房价，如果只看年初的常规逻辑，会完全失准，必须将“新冠疫情”这个最大变量纳入考量,才能理解为什么最终的结果是一个与预期截然相反的火热年份。