立水桥房价现在多少？未来会涨还是跌？

立水桥是北京北五环外一个非常成熟且重要的交通枢纽，连接着地铁5号线和13号线，同时还有城铁13号线和昌平线在此交汇（立水桥南站）,这里的房价深受其地理位置和交通便利性的影响。

立水桥附近的房价呈现出以下几个特点：

• 价格区间广：从老破小到次新商品房，再到品质改善型小区,价格差异较大。
• 总价相对亲民：相比北五环内的亚运村、望京等区域，立水桥的整体上车门槛要低一些,是很多在北边上班的刚需和首次置业的重点考虑区域。
• 受地铁影响大：离地铁站越近的小区，价格通常越高,流动性也越好。

价格概览（截至2023年底 - 2024年初数据）

立水桥的房价需要按不同类型的小区来看,因为价格差异非常大。

老旧小区（公房/单位福利房）

• 价格范围：大约 5万 - 6.5万元/平方米
• 特点：房龄老（多为90年代末至2000年代初），没有电梯，户型设计可能不尽如人意，小区环境一般，但优点是总价低,上车门槛最低。
• 代表小区：
  • 天通苑东一区、东二区、东三区：虽然天通苑很大，但紧邻立水桥的部分区域也常被纳入立水桥的辐射圈,价格是整个区域洼地。
  • 立水桥小区、立水桥甲一号院：典型的老社区，生活气息浓厚,配套成熟。

普通商品房（次新小区）

• 价格范围：大约 5万 - 8万元/平方米
• 特点：这是立水桥的主力成交类型，房龄在10-15年左右，有电梯，户型和小区环境比老小区好很多,是大部分刚需和首次改善家庭的选择。
• 代表小区：
  • 顶秀欣园：口碑不错的商品房小区，户型方正，社区环境好,是立水桥的标杆之一。
  • 明天第一城：体量非常大的社区，分为多个期，从公寓到住宅都有,价格因楼栋和户型差异较大。
  • 北苑家园：虽然行政区划属于来广营，但紧邻立水桥，也是该区域非常重要的一个大型社区,价格与立水桥的次新小区相当。

品质改善型/豪宅小区

• 价格范围：大约 8万 - 10万元/平方米，甚至更高
• 特点：房龄较新（多为2010年后），物业管理好，绿化率高，户型设计优秀，有会所等高端配套,主要面向高净值人群或追求生活品质的改善家庭。
• 代表小区：
  • 北京像素：虽然产权是50年商业，但因其低总价、loft户型和年轻化的社区氛围，吸引了大量年轻租客和购房者,价格波动较大。
  • 龙德广场：实际上是商业综合体,但上面的公寓产品也属于这个价格范畴。
  • 融创壹号院：区域内的豪宅代表，品质极高,单价和总价都是天花板级别。

影响房价的关键因素

1. 距离地铁站的位置：

   • 步行5分钟内：如顶秀欣园，价格会比同品质、但步行需要15分钟的小区高出10%-15%。
   • 步行10-15分钟：大部分次新小区的合理位置。
   • 公交换乘或步行较远：价格会明显下降,更接近老旧小区的水平。

2. 小区品质和房龄：

   • 有无电梯：有无电梯是价格分水岭,电梯房比步梯房贵很多。
   • 物业和绿化：好的物业和优美的环境能显著提升房产的价值和居住体验。
   • 户型设计：南北通透、方正的“塔楼”或“板楼”最受欢迎。

3. 学区因素：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 立水桥片区对应的主要是朝阳区实验小学（分校）等学校，虽然不是顶级学区，但教育资源在区域内尚可，对房价有一定支撑作用,但不是最主要的驱动力。

4. 商业配套：

   • 立水桥有龙德广场、华联购物中心等大型商场，生活非常便利,周边的商业成熟度也是房价的重要加分项。

未来展望与购房建议

未来展望：

• 交通利好：未来立水桥的交通枢纽地位不会改变，随着北京城市副中心和昌平线的发展,这里的通勤价值依然稳固。
• 区域成熟度：作为发展了20多年的成熟区域，立水桥的城市界面和配套已经非常完善，未来不会有翻天覆地的变化,更多的是平稳发展。
• 价格走势：预计未来将保持稳中有升的态势，但暴涨的可能性不大，其价格会与周边的北苑、回龙观等区域形成联动。

购房建议：

• 刚需上车：可以考虑立水桥周边的老旧小区，或者离地铁站稍远一点的次新小区，用最低的总价实现上车，也可以关注隔壁北苑家园的房源,选择更多。
• 首次改善：重点关注顶秀欣园、明天第一城等品质次新小区，在通勤、居住舒适度和总价之间取得很好的平衡。
• 投资或自住：如果预算充足，可以考虑区域内的品质改善盘，如北京像素（商业性质需注意产权年限和贷款问题）或更高端的楼盘,作为长期持有的资产。

重要提示： 以上价格均为市场大致参考范围，实际成交价会因楼层、朝向、装修情况、急售程度等因素产生浮动，在做出购房决定前，强烈建议您实地考察，并咨询专业的房产中介或经纪人，获取最准确、最新的挂牌价和成交价信息。