房价还会继续降吗？

这是一个目前中国老百姓最关心,也最复杂的问题。房价整体上已经进入了一个下行通道，但“降不降”、“降多少”、“在哪里降”的答案非常分化，不能一概而论。

我们可以从几个层面来分析：

总体趋势：告别普涨，进入分化调整期

从全国范围看,房价的“黄金时代”已经结束，过去那种“闭眼买都涨”的行情已经不复存在，目前市场的主要特征是：

1. 整体下行：根据国家统计局的数据，全国商品房销售价格和销售额在近一两年内持续出现同比下降，这说明市场整体处于降温状态。
2. “以价换量”普遍：为了促进销售，开发商和二手房业主普遍采取了降价策略，尤其是在三四线城市和一些非核心区域的二线城市。
3. 市场信心不足：购房者对未来预期偏弱，观望情绪浓厚，这种“买涨不买跌”的心态进一步加剧了市场的调整。

为什么房价会下降？（核心原因）

1. 政策调控的长期影响：“房住不炒”是顶层设计，这意味着房地产的金融属性被持续削弱，居住属性被强调，限购、限贷、限价等政策虽然有所松动，但基调不会变。
2. 经济大环境：宏观经济增速放缓，居民收入预期不稳定，就业压力增大，这直接影响了居民的购房能力和购房意愿，买房是最大的家庭消费，在经济前景不明朗时，大家会变得更加谨慎。
3. 供需关系逆转：
   • 需求端：经过20多年的高速发展，中国城镇户均住房已接近或达到1.1套，刚需（尤其是首套）的总量在减少，人口增长放缓甚至负增长，长期来看住房需求在萎缩。
   • 供给端：过去几年，房企大量“高杠杆、高周转”拿地建房，导致市场上的新房库存量巨大，特别是三四线城市，库存压力尤为严重。
4. 房企债务危机：部分大型房企（如恒大、碧桂园等）出现债务违约风险，导致市场恐慌情绪蔓延，为了回笼资金、偿还债务，这些企业不得不进行大规模的降价促销，甚至“甩卖”资产，这进一步拉低了市场价格。

未来房价走势预测：高度分化，冰火两重天

未来的房价走势将不再是“涨”或“降”的简单二分法，而是会呈现出巨大的结构性差异。

大概率会继续下跌或长期横盘的区域：

• 大部分三四线城市及非核心县城：这些地方人口持续外流，产业基础薄弱，住房需求不足，而库存量又大，房价面临长期下跌的压力，部分城市甚至可能出现“有价无市”的局面。
• 人口净流出的普通二线城市：如果缺乏强大的产业支撑和持续的人口流入，这些城市的房价也难以有起色，可能会进入漫长的阴跌或横盘整理期。
• 城市远郊区的非核心板块：即使是像北京、上海这样的一线城市，其远郊区域的房产，如果没有地铁、商业、教育等优质资源的配套，其保值增值能力也会大打折扣。

有望企稳，甚至具备一定抗跌性和上涨潜力的区域：

• 一线城市（北上广深）的核心区：这些地方拥有最优质的医疗、教育、就业和商业资源，土地供应极其稀缺，它们是资金的“避风港”，即使在市场下行期，核心区的优质房产依然具有很强的保值能力，随着经济的复苏，这些区域的房价有望率先企稳回升。
• 强二线城市的核心地段：如杭州、成都、南京、苏州等，这些城市经济活力强，人口持续净流入，产业基础好，它们的核心区域房产，属于“硬通货”，抗跌性较强。
• 拥有稀缺资源（如学区、景观）的房产：无论在哪个城市，只要具备不可复制的稀缺资源（如顶级学区房、一线江景/湖景房），其价值就相对坚挺。

总结与建议

• 对于购房者：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 刚需（自住）：如果你是自住，且经济能力允许，不必过分纠结于“抄底”，现在市场下行，议价空间大，选择增多，可以多看多比较，选择自己真正喜欢且能承受的房产，重点关注城市核心区或未来发展潜力大的区域。
  • 投资者（投机者）：极度不建议现在入场，房地产投资的黄金时代已经结束，“闭眼赚”的钱已经赚不到了，未来的投资逻辑将完全不同，需要极高的专业眼光和对城市发展的深刻理解，普通人风险极大。

• 对于市场：

  • 短期：市场触底还需要时间，尤其是在化解房企风险和恢复市场信心方面，政策会持续“托底”，防止市场出现“硬着陆”，但目标是“稳”，而不是“大涨”。
  • 长期：房地产将回归其居住属性，价格会更加平稳，甚至出现分化，核心城市的优质房产依然是优质资产，而缺乏支撑的房产价值可能会持续缩水。

一句话：全国房价普涨的时代彻底结束了，未来是“核心区涨，非核心区跌”的分化时代。 在做决策前，一定要具体分析你所在城市、具体地段的情况。