皇岗房价

皇岗是深圳福田区一个非常有特色的区域，其房价也因此呈现出独特的特点。皇岗的房价整体处于福田区的中下游水平，是福田中心区乃至深圳最具性价比的板块之一，但其内部价格差异巨大。

以下将从几个方面为您详细解读：

整体房价概况 (2023-2024年数据)

• 均价范围： 皇岗片区的住宅均价大约在 7万 - 9.5万元/平方米 之间。
• 市场定位： 相较于福田中心区（如购物公园、市民中心）普遍12万+的均价，皇岗的价格优势非常明显，对于想在福田置业但预算有限的购房者来说,皇岗是一个重要的选择。

价格差异巨大的主要原因

皇岗房价不能一概而论，其内部价格分化非常严重,主要受以下几个核心因素影响：

学区因素 (最关键的因素)

这是皇岗房价最核心的“指挥棒”。

• 皇岗中学学区： 对应的小区主要有皇岗花园、丽阳天下、文天祥纪念广场等，由于皇岗中学是福田区的重点中学，教学质量有保障，这些小区的房价相对坚挺，价格也最高，部分优质房源甚至能接近10万/平米。
• 皇岗小学学区： 对应的小区主要是皇岗村的旧改回迁房和部分老住宅，皇岗小学的教学质量相对普通，因此皇岗村内的房价要低很多，是目前皇岗片区价格洼地的核心部分，均价可能低至6-7万/平米甚至更低。

楼龄与新旧程度

• 老旧小区： 皇岗村内有大量90年代甚至更早建成的老房子，没有电梯，户型设计过时，小区环境一般，这些房子价格最低，总价也最低,是很多预算有限的刚需客和投资客的目标。
• 次新小区： 如丽阳天下、文天祥纪念广场等，楼龄相对较新（2000年后），有电梯，小区环境和物业管理更好,因此价格也更高。

与香港的特殊关系

皇岗口岸是深圳唯一24小时通关的陆路口岸，紧邻香港,这带来了两个效应：

• 利多： 过去曾有大量香港跨境客在此置业，形成了一定的“香港需求”,对房价有支撑作用。
• 利空： 由于口岸人流复杂，环境嘈杂，部分本地购房者会觉得居住体验不佳,这在一定程度上限制了房价的上涨空间。

旧改进程

皇岗村是福田区最大、最集中的旧改项目之一，规划是建设超高层地标建筑群和大型商业综合体，旧改是皇岗最大的“变数”和“潜力股”。

• 对现有房价的影响： 旧改预期会拉高周边房价，因为未来的“拆迁暴富”神话吸引了许多投资者，使得皇岗村的二手房交易活跃,价格也因预期而上涨。
• 不确定性： 旧改周期长、过程复杂，存在不确定性,这导致部分购房者持观望态度。

代表性小区房价参考

以下为大致参考,具体价格请以实时市场挂牌价为准：

优势与劣势分析

优势:

1. 价格洼地： 在福田中心区范围内，皇岗是总价和单价都相对较低的区域,上车门槛较低。
2. 地理位置优越： 紧邻福田CBD，通过地铁7号线（皇岗口岸站）和福田口岸,可以快速抵达全市各地和香港。
3. 生活配套成熟： 周边有皇岗市场、各类商超、餐饮等,生活便利。
4. 旧改潜力： 一旦皇岗村旧改成功，区域价值将迎来质的飞跃,存在巨大的想象空间。
5. 交通便利： 毗邻皇岗口岸和福田口岸，有地铁4号线、7号线和多条公交线路。

劣势:

1. 城市面貌老旧： 除了少数次新小区，大部分区域尤其是皇岗村，城市面貌较为陈旧,与现代化福田中心区形成鲜明对比。
2. 口岸人流影响： 口岸带来的跨境人流导致部分区域人员复杂，环境嘈杂,影响居住体验。
3. 学区分化严重： 学区差异巨大,非学区的房产价值相对较低。
4. 旧改不确定性： 旧改进展缓慢，短期内难以看到实际效果,长期等待有风险。

总结与建议

皇岗是一个典型的“机遇与挑战并存”的区域。

• 对于刚需购房者： 如果你的预算在福田比较紧张，但又想在福田中心区置业，皇岗的次新小区（如丽阳天下）或皇岗村内的老房子都是可以考虑的选择，关键在于明确自己的核心需求：是看重学位,还是更看重低总价和未来潜力。

  
  （图片来源网络，侵删）

• 对于投资者： 皇岗的“博弈”属性很强，投资皇岗村主要是赌旧改，高风险高回报；投资次新学区房则相对稳健，享受租金和缓慢增值,需要密切关注旧改政策动向和学区划分变化。

在决策前，强烈建议您：

1. 实地考察： 一定要亲自去皇岗村和各个小区走一走,感受真实的环境和氛围。
2. 核实信息： 向多家中介了解最新的挂牌价和成交价，并核实目标房源的学位、产权等信息。
3. 关注规划： 密切关注皇岗村旧改的官方发布信息,这是影响该区域未来价值的最重要变量。