房价会落吗

这是一个非常复杂且备受关注的问题,没有一个简单的“会”或“不会”的答案，房价的走势受到宏观经济、政策调控、市场供需、人口结构、国际环境等多种因素的综合影响。

我们可以从“看跌”和“看稳/看涨”两个角度来分析当前的情况，最后给出一个综合性的判断。

支持“房价会落”的因素（看跌派）

1. 政策调控的持续高压：

   • “房住不炒”：这是中国房地产市场的长期定位，意味着政府不希望房价过快上涨，抑制投机是核心目标。
   • “三道红线”和“贷款集中度管理”：这两项政策分别限制了开发商的融资能力和银行的房贷投放，从源头和终端上给房地产市场降温，有效防止了金融风险。
   • 房产税试点预期：虽然全面推行尚需时日，但房产税的悬剑始终是持有房产的长期成本，会抑制多套房的持有欲望。

2. 宏观经济压力：

   • 经济增长放缓：经济增速放缓会影响居民的收入预期和消费信心，对于动辄数百万的房产，购买决策会更加谨慎。
   • 居民杠杆率已处高位：过去几年，大量资金涌入房地产，使得家庭部门的债务负担已经很重，进一步加杠杆的空间有限。

3. 市场供需关系逆转：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 人口结构变化：中国人口总量已见顶，新生儿数量持续下降，长期来看，住房的“刚需”总量在减少，老龄化社会意味着未来会有大量房屋被释放到市场。
   • 住房存量巨大：经过几十年的高速建设，中国城镇居民人均住房面积已达到较高水平，部分城市甚至存在房屋空置率偏高的问题，市场从“供不应求”逐步转向“供过于求”或“供需平衡”。

4. 市场信心不足：

   • 房企债务危机：以恒大、碧桂园为代表的头部房企出现债务违约问题，导致购房者对期房交付产生担忧，观望情绪浓厚。
   • 财富效应减弱：过去“买房就能赚钱”的信仰正在被打破，房价下跌的预期一旦形成，会形成“买涨不买跌”的恶性循环，进一步抑制需求。

支持“房价会稳/微涨”的因素（看稳/看涨派）

1. 核心城市核心地段的稀缺性：

   虽然全国住房总量大,但像北京、上海、深圳、广州等一线和强二线城市的核心区域，土地资源极其有限，优质房产依然具有不可替代的稀缺性，这些区域的房价具有较强的抗跌性。

2. 城镇化进程仍在继续：

   
   （图片来源网络，侵删）

   中国的城镇化率虽然超过65%，但距离发达国家80%以上的水平仍有差距，每年仍有大量人口从农村和小城镇迁移到大城市寻找工作和发展机会，这会持续为这些城市带来新增的住房需求。

3. 政策托底的意图明显：

   • 政府的目标不是让房价“硬着陆”崩盘，而是“软着陆”，即“稳地价、稳房价、稳预期”。
   • 当市场出现过度下跌的风险时,政府会出台支持政策，如降低首付比例、下调贷款利率（LPR）、放松限购限贷等，以稳定市场信心，防止系统性金融风险。

4. 房产的金融和资源属性：

   • 房产不仅是居住空间,还捆绑了优质的公共资源，如教育（学区房）、医疗等，这种资源属性使得房产在特定区域具有很强的保值增值动力。
   • 对于缺乏其他优质投资渠道的普通家庭来说,房产仍然是重要的资产保值工具。

综合判断与未来展望

综合来看,中国房地产市场已经告别了普涨的“黄金时代”，进入了“结构性分化”的白银时代，未来房价的走势将是“整体趋稳，内部分化”。

1. “整体趋稳”：

   • 在“房住不炒”的总基调下，国家会动用各种政策工具，防止房价出现断崖式下跌，从而引发经济和金融危机。全面性的、大幅度的房价下跌可能性不大，市场更可能是在一个区间内波动，保持相对稳定。

2. “内部分化”：

   • 一线和强二线城市：由于其强大的经济实力、人口虹吸效应和稀缺的优质资源，其核心区域的房价具有较强的支撑力，可能会保持稳定甚至温和上涨，但远郊、缺乏产业和配套的区域，房价可能面临下行压力。
   • 大多数三四线城市及以下：这些城市面临人口流出、产业基础薄弱、房屋库存量大的问题，未来房价下行的压力会更大，部分城市可能会出现长期的阴跌或横盘。

给您的建议：

• 如果您是刚需购房者：不必过分焦虑市场的短期波动，如果您的经济条件允许，并且有真实的居住需求，可以重点关注您目标城市中核心地段的优质房产，在当前市场环境下，议价空间可能比前几年更大，可以多看多比较。
• 如果您是投资者：需要极其谨慎，过去的“闭眼买房就能赚钱”的模式已经彻底终结，投资房产需要更专业的眼光，深入分析城市的发展潜力、人口流入、产业规划等基本面，盲目投资风险极高。

总结一句话：全国性的房价大涨时代已经结束，全国性的房价大跌也不会允许，未来的关键在于“选城市、选地段”，而不是简单地“买不买房”。