上海房价为何高得让人望而却步？

您说得非常对，上海房价高是一个公认的事实，也是许多在上海生活和发展的人们最关心的话题之一，这背后有多重复杂的原因,我们可以从几个层面来深入探讨：

为什么上海房价这么高？（核心原因）

1. 强大的经济引擎与高收入水平

   • 金融中心地位：上海是中国乃至全球的金融、贸易、航运中心，汇聚了大量高薪行业，如投行、咨询、科技、外企等，这些高收入人群有强大的购买力,支撑了高端房价。
   • 就业机会多：作为经济龙头，上海提供了全国最多的优质工作岗位，吸引了全国乃至全球的人才涌入，形成了持续的人口净流入,带来了巨大的住房需求。

2. 稀缺的土地资源

   • 地理限制：上海地处长江入海口，地势平坦，可用土地资源非常有限，城市扩张已经触及了行政边界,新增住宅用地供应相对紧张。
   • 规划限制：为了保护生态、保障农业用地和城市绿地，政府对土地供应有严格的规划，这使得“地王”频出，地价高企,直接推高了房价成本。

3. 庞大的人口基数与持续流入

   • 人口吸引力：上海对年轻人、高学历人才、创业者有巨大的“虹吸效应”，每年都有大量人口迁入，他们需要安家落户,形成了刚性的购房需求。
   • 改善型需求：随着生活水平的提高，许多本地居民和“新上海人”有“卖小换大”、“卖旧换新”的改善型住房需求,进一步活跃了市场。

4. 全球化的资产配置属性

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 避险资产：对于国内外的高净值人群来说，上海的优质房产不仅是居住空间，更是一种重要的保值增值和避险资产，他们将上海房产视为全球资产配置的一部分,这也推高了核心地段的房价。
   • 国际化都市名片：作为国际化大都市，上海的房产象征着一种身份和地位的象征,具有超越居住本身的价值。

5. 教育、医疗等公共资源的高度集中

   • 学区房溢价：上海拥有全国顶尖的教育资源，为了让孩子进入好学校，家长们不惜花费重金购买“学区房”,这使得特定区域的房价被严重推高。
   • 医疗资源：同样，顶级的医疗资源也集中在上海，这也成为吸引人口、支撑房价的重要因素。

高房价带来的影响

• 对普通市民：

  • 巨大的生活压力：高昂的房价使得许多“沪漂”青年和普通家庭难以负担，生活成本急剧上升,幸福感降低。
  • “上车”困难：即使是购买一套小户型公寓的首付，也需要掏空“六个钱包”（夫妻双方父母、祖父母、外祖父母的积蓄）,贷款压力巨大。
  • 抑制消费：大部分收入被用于还贷，可支配收入减少,从而抑制了其他领域的消费。

• 对社会经济：

  • 人才流失风险：虽然上海吸引力强，但过高的房价也可能让一些有才华但暂时无力购房的年轻人才望而却步,流向生活成本较低的新一线城市。
  • 影响城市活力：高昂的创业和生活成本可能会在一定程度上影响城市的创新活力和创业氛围。
  • 社会焦虑感：房价问题成为社会普遍焦虑的来源之一，涉及教育、婚恋、生育等多个社会议题。

政府采取了哪些调控措施？

为了应对高房价问题，上海市政府也出台了一系列史上最严厉的调控政策，堪称“全国楼市调控的标杆”：

1. 严格的限购政策：

   • 户籍要求：非上海户籍家庭需要缴纳社保或个税满5年才能购买一套住房。
   • 户籍限制：上海户籍家庭最多只能拥有两套住房。
   • 这道“门槛”有效阻挡了大量投机性需求。

2. 差别化信贷政策（限贷）：

   • 提高首付比例：首套房和二套房的首付比例非常高，二套房更是达到了“七成”甚至更高。
   • 严格认定“认房又认贷”：只要名下有房或有贷款记录，再购房就按二套房及以上政策执行,大大提高了购房门槛。

3. 严格的限售政策：

   新购住房在取得房产证后，满一定年限（如5年）才能上市交易,有效抑制了短期炒作行为。

4. 增加土地供应：

   推出“双定双竞”（定地价、定房价、竞配建、竞房价）的土地出让模式，增加中小套型、中低价位商品房的供应，即所谓的“共有产权保障房”和“租赁住房”。

5. 大力发展租赁市场：

   鼓励企业、机构和个人进入租赁市场，建设长租公寓，提供更多元的住房选择,分流购房需求。

上海的高房价是其经济实力、城市地位、资源稀缺性和人口吸引力共同作用下的必然结果，它是一把“双刃剑”：它反映了上海作为国际大都市的繁荣和活力；也给普通市民带来了沉重的负担。

上海房价走势将取决于经济基本面、人口政策、土地供应、金融环境和政府调控力度等多重因素的博弈，对于大多数人来说，在上海安居乐业,依然是一个充满挑战和机遇的长期课题。