上海9月房价涨了还是跌了？

根据上海市房地产交易中心官方发布的“网上房地产”数据,以下是2023年9月份上海楼市的核心数据和分析：

核心数据概览

1. 新房市场

   • 成交套数： 4,341套
   • 成交面积： 约46.8万平方米
   • 环比变化： 环比下降约25%
   • 同比变化： 同比下降约48%

2. 二手房市场

   • 成交套数： 12,698套
   • 成交面积： 约121.8万平方米
   • 环比变化： 环比下降约16%
   • 同比变化： 同比下降约36%

核心结论： 9月份上海楼市整体呈现“量价齐稳，但交易热度有所回落”的态势，无论是新房还是二手房，成交量相比8月份均出现明显下滑，延续了自5月份以来的降温趋势，房价方面并未出现恐慌性下跌,整体保持稳定。

市场深度分析

新房市场：供应减少，成交降温

• 供应端： 9月份是传统的“金九”开端，但房企推盘意愿并不强烈，新增供应量有限,这导致购房者可选的优质项目不多。
• 需求端： 市场观望情绪依然浓厚，购房者对未来的房价走势预期不明，倾向于“等等看”；部分购房者受到收入预期和信贷政策的影响,购房决策更为谨慎。
• 价格走势： 尽管成交量下降，但新房价格基本维持稳定，开发商在价格上普遍采取“以价换量”的策略，通过推出优惠、折扣等方式来吸引客户，而非直接大幅降价,以维护项目价值和品牌形象。

二手房市场：价格筑底，议价空间增大

• 价格表现： 9月份上海二手房的挂牌均价基本稳定在6.5万元/平方米左右，但需要注意的是，“挂牌价”不等于“成交价”，实际成交中，尤其是挂牌时间较长或急于出售的房源，普遍存在5%-10%的议价空间。
• 市场特征：
  • “以价换量”是主旋律： 卖方为了促成交易，愿意在价格上做出更多让步，买家则拥有更大的主动权，可以货比三家,挑选性价比高的房源。
  • 分化加剧： 核心地段、优质学区、配套完善的“硬通货”房源依然比较抗跌，而远郊、非核心区域、房龄较老的房源，去化压力较大,价格也更具弹性。
  • 成交周期拉长： 从挂牌到成交的平均时间有所延长,反映出市场交易的活跃度在降低。

影响9月房价的主要因素

1. 政策层面：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • “认房不认贷”政策的后劲减弱： 这项8月底出台的重大利好政策在9月初释放了一波“末班车”需求，但之后市场回归理性,政策对整体市场的刺激效应边际递减。
   • 信贷环境： 虽然首套房和二套房的贷款利率已降至历史低位，但部分银行在审批流程上依然较为严格，放款周期不确定,影响了部分购房者的信心。

2. 经济与预期层面：

   • 宏观经济环境： 整体经济复苏的节奏和居民的收入预期，是影响大宗消费（如购房）的根本因素，当未来收入存在不确定性时，居民会倾向于增加储蓄、减少负债。
   • 市场预期： 经过长时间的调整，购房者普遍形成了“房价不会快速上涨”的预期，甚至部分人预期房价会继续回调，这种“买涨不买跌”的心理,抑制了入市的积极性。

总结与展望

总结9月上海楼市： 9月份的上海楼市可以看作是“金九银十”行情的一次“压力测试”，市场在经历了政策刺激的短暂回暖后，再次回归到由供需基本面和购房者预期主导的“冷静期”，成交量下滑是主要特征，但价格体系尚未出现系统性风险，市场正在经历一个缓慢的“筑底”过程。

未来展望（短期趋势）：

• “银十”或难现： 10月份作为传统旺季，市场表现预计不会太差，但考虑到当前的市场情绪和政策效应减弱，成交量大概率会维持在低位，出现“银十”火爆行情的可能性不大。
• 政策或有微调： 为了稳定市场，不排除未来在限购、限贷等方面会有更进一步的优化或放松措施,尤其是在一些非核心区域。
• 价格走势： 短期内，上海房价（尤其是二手房）大概率会“以稳为主，局部微调”，核心区优质房源价格坚挺，而部分远郊或非热门板块的房源，为了加速成交,价格可能会有小幅下调的趋势。

给购房者的建议：

• 刚需购房者： 当前是“货比三家”的好时机，可以多看房，充分了解市场，利用好议价空间，选择符合自己预算和需求的优质房源,不必急于一时。
• 改善型购房者： 可以考虑“卖一买一”，在出售自己现有房产时，可以接受一定的议价空间；在购买新房产时,则能获得更多选择权和议价权。
• 投资者： 当前市场环境下，投资房产的门槛和风险都在提高，需更加谨慎，重点考察区域的长期发展潜力和房产的流动性,而非短期内的价格波动。

上海9月房价数据反映了市场正在经历一个理性的调整和修复期，对于真正有需求的购房者来说，市场正逐步回归买方市场,是观察和入手的好时机。