住房价格风险

市场需求端变化

1. 购房意愿持续下滑：一线城市26-35岁人群购房意愿从2020年的78.3%降至2025年的52.1%,反映出年轻群体对房产作为投资标的的信心减弱；
2. 生育率与人口流动压力：生育率下降叠加人口向核心城市聚集的趋势，导致三四线城市住房需求进一步萎缩,加剧供需失衡风险；
3. 保障房分流效应显现：政府计划在试点城市筹建大量保障性住房（如14个试点城市的650万套），直接替代部分商品住房需求，迫使市场整体降温，未来中低收入家庭可能更倾向于申请保障房而非购买商品房,导致商品住宅交易量下降。

金融与杠杆风险

上述数据表明，居民债务负担已处于高危区间，若房价出现显著回调，可能引发连锁反应,包括断供潮和银行不良贷款率上升。

政策调控与市场分化

1. 城市层级差异明显：一线城市因人口持续流入和经济优势，房价仍保持坚挺但涨幅受限；二线城市中仅有部分发展潜力较大的区域存在上涨空间；三四线城市则面临长期承压局面；
2. 投资属性弱化趋势：随着政策导向转向“房住不炒”，住房逐步回归居住本质,过去依赖短期套利的交易模式难以为继；
3. 租售比失衡问题突出：我国主要城市年化租售比普遍低于国际合理范围，租金收益率不足3%～5%，削弱了租赁市场的吸引力,间接影响购房决策。

刚需群体应对策略

1. 窗口期机遇：当前低价购房窗口已开启，但需严格控制房贷占比（建议不超过收入的30%）,避免因过度借贷陷入财务困境；
2. 资产配置调整：鉴于房产占家庭总资产比例过高，投资者应考虑多元化配置以分散风险,而非单一押注房地产。

相关问题与解答

Q1：为什么说保障房建设会冲击商品房市场？
A：因为保障房以较低价格向中低收入群体提供居住解决方案，直接减少了这部分人群对商品房的需求，形成替代效应，大规模供应还会改变市场预期，促使开发商调整定价策略,进而带动整个房地产市场价格下行。

Q2：居民高杠杆率如何加剧房价下跌时的系统性风险？
A：当房价跌幅超过家庭承受能力时，高杠杆购房者可能选择弃房断供，导致银行坏账激增并引发信贷紧缩，房产作为抵押品价值缩水还会限制企业和个人的其他融资活动，形成负反馈循环，扩大经济波动幅度