自由人花园销售违规，具体违规行为是什么？

自由人花园项目在销售过程中存在多项违规行为，这些行为不仅违反了房地产销售相关的法律法规，也侵害了购房者的合法权益，扰乱了正常的市场秩序，以下从违规表现、原因分析、影响及应对措施等方面进行详细阐述。

销售违规的主要表现

1. 虚假宣传与误导性承诺
   开发商在销售自由人花园项目时，通过沙盘模型、宣传海报、销售人员口头介绍等方式，对项目周边配套、绿化率、户型面积、学区划分等关键信息进行夸大或虚假宣传，宣传中强调“毗邻重点小学”“步行3分钟到达地铁站”，但实际交付后发现周边学校为普通学校，地铁站直线距离超过1公里，且需绕行无直达路线，销售人员为促成交易，承诺“包租十年，年回报率8%”“可内部操作更名转卖”等，此类承诺均未写入购房合同,导致后续纠纷频发。

2. 未取得预售许可证擅自销售
   根据《城市房地产管理法》规定，商品房预售应当已办理《商品房预售许可证》，但自由人花园项目在未取得预售许可证的情况下，便通过“内部认购”“诚意金登记”等形式向购房者收取费用，甚至签订认购协议，这种行为不仅违反了法律规定，也使得购房者的资金安全无法得到保障，一旦项目出现问题,购房者可能面临钱房两空的风险。

3. 价外加价与捆绑销售
   开发商在公示的备案价格基础上，通过“装修升级费”“团购费”“会员费”等名义向购房者额外收取费用，变相提高房价，部分房源还存在捆绑销售车位、储藏室的行为，要求购房者必须同时购买车位才能取得购房资格，且车位价格远高于市场价，备案价每平方米1.2万元的房子，需额外缴纳每平方米2000元的装修费，车位售价高达20万元/个,而周边同类车位市场价仅为12万元左右。

4. 合同条款“霸王条款”
   在签订购房合同时，开发商提供的合同文本中存在大量不公平、不合理的“霸王条款”，约定“开发商保留对户型、结构、面积等进行调整的权利”“购房者逾期付款需按日万分之五支付违约金，而开发商逾期交房仅需按日万分之二支付违约金”“房屋交付后出现的非结构性质量问题，由购房者自行负责维修”等条款，这些条款明显加重了购房者的责任，减轻了开发商的义务，违反了《民法典》关于格式条款的规定。

   
   （图片来源网络，侵删）

5. 捂盘惜售与虚假打折
   为追求更高利润，开发商故意控制房源销售节奏，将位置较好、价格较低的优质房源“捂盘”不售，待后期逐步抬高价格，通过“开盘限时优惠”“首付分期零利息”等促销手段制造打折假象，实则将优惠费用变相计入房价，实际成交价并未降低，先公示房源均价为1.3万元/平方米，宣称开盘当天9折优惠，但实际销售时将部分房源价格上调至1.4万元/平方米，再打9折,最终实际售价仍高于备案均价。

违规行为产生的原因分析

1. 开发商逐利驱动与法律意识淡薄
   部分开发商为追求利益最大化，不惜违反法律法规，通过违规手段降低成本、提高售价，企业管理者法律意识淡薄，对房地产销售相关法律法规缺乏了解，或存在侥幸心理，认为违规行为不易被发现，即使被发现也能通过“花钱消灾”的方式解决。

2. 监管机制存在漏洞
   尽管国家及地方出台了多项房地产调控政策，但在实际监管中仍存在一些漏洞，对开发商的宣传内容监管不到位，难以实时监控所有销售渠道的言论；对预售资金监管不严，导致开发商挪用资金现象频发；对违规行为的处罚力度不足，罚款金额与开发商的违规收益不成正比,难以起到震慑作用。

3. 购房者信息不对称与维权意识薄弱
   购房者在交易过程中处于信息劣势，对开发商的资质、项目的真实情况等信息了解有限，部分购房者维权意识薄弱，面对开发商的违规行为，或因担心影响购房而选择妥协，或因不了解维权途径而放弃追究,客观上纵容了开发商的违规行为。

   
   （图片来源网络，侵删）

违规行为造成的影响

1. 侵害购房者合法权益
   虚假宣传、价外加价、捆绑销售等行为直接导致购房者经济利益受损；“霸王条款”使得购房者在权益受到侵害时难以维权；未取得预售许可证销售则使购房者面临巨大的资金风险，这些行为不仅给购房者带来了经济损失,也造成了严重的心理困扰。

2. 扰乱房地产市场秩序
   开发商的违规行为破坏了公平竞争的市场环境，守法经营的企业反而处于劣势，违规销售行为可能导致房价非理性上涨，加剧市场供需矛盾,影响房地产市场的健康稳定发展。

3. 影响社会和谐稳定
   大量购房者因购房纠纷集体维权，可能引发群体性事件，影响社会和谐稳定,违规行为暴露出的监管问题也会降低公众对政府部门的信任度。

应对措施与建议

1. 加强政府监管与执法力度
   房地产管理部门应加强对开发商销售行为的全过程监管，加大对虚假宣传、未取得预售许可证销售、价外加价等违规行为的查处力度，一经发现，依法从严处罚，提高违法成本，应完善预售资金监管制度，确保资金用于项目建设,保障购房者权益。

2. 规范开发商经营行为
   开发商应加强自律，严格遵守法律法规，诚信经营，杜绝虚假宣传、捆绑销售等违规行为，建立健全内部管理制度，加强对销售人员的管理和培训,规范销售行为。

3. 提高购房者维权意识
   购房者在购房前应充分了解开发商资质、项目信息，核实《商品房预售许可证》等证件是否齐全，对开发商的宣传内容要谨慎对待，不轻信口头承诺，签订合同时，仔细阅读合同条款，对不公平条款提出修改意见，保留好宣传资料、付款凭证等证据,权益受损时及时向相关部门投诉或通过法律途径维权。

相关问答FAQs

问：购买自由人花园时遇到虚假宣传，该如何维权？
答：购房者可采取以下步骤维权：1. 收集证据，包括开发商的宣传海报、沙盘照片、销售人员承诺的录音或聊天记录、广告宣传链接等；2. 向当地房地产管理部门、市场监督管理部门投诉，要求对开发商的虚假宣传行为进行查处；3. 与开发商协商，要求其承担违约责任，如退还额外收取的费用、赔偿损失等；4. 协商不成可向人民法院提起诉讼,请求撤销购房合同或要求开发商承担违约责任。

问：自由人花园未取得预售许可证就收取诚意金，钱能退吗？
答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，开发商未取得预售许可证收取诚意金的行为属于违规，购房者有权要求退还，购房者可凭付款凭证向开发商主张退款，若开发商拒绝，可向住建部门投诉或向法院起诉,要求返还已收取的款项及利息。