租房税费该谁交？怎么算最划算？

租房子怎么把税,是许多房东和租客在房屋租赁过程中都会遇到的问题，这里的“把税”通常指的是如何合法、合规地处理与房屋租赁相关的税费问题，包括税费的种类、承担方、计算方式以及申报缴纳流程等，了解清楚这些内容，不仅有助于避免法律风险，还能确保租赁双方的权益得到保障。

需要明确的是,房屋租赁过程中涉及的主要税费种类，根据我国相关税法规定，出租房屋需要缴纳的税费主要包括增值税及其附加税费、房产税、个人所得税、城镇土地使用税（如果出租的是土地）以及印花税等，增值税及其附加税费、房产税、个人所得税是核心税种，也是房东（出租方）通常需要承担的主要税费。

主要税费种类及计算方式

1. 增值税及其附加税费
   增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品附加值征收的流转税，对于个人出租住房，增值税的征收政策有一定的优惠。

   • 计算基础：增值税通常以租金收入为计税依据。
   • 税率：个人出租住房，增值税按1.5%的征收率计算（部分地区可能有小规模纳税人免征政策，月租金收入不超过10万元的小规模纳税人免征增值税，具体以当地政策为准），如果是出租非住房，则按5%的征收率计算。
   • 附加税费：包括城市维护建设税（增值税的7%或5%或1%，根据纳税人所在地确定）、教育费附加（增值税的3%）以及地方教育附加（增值税的2%），个人出租住房的附加税费通常也会享受减半征收的优惠。
     示例：假设某房东月租金收入为8000元（住房），且不享受免征政策，则增值税=8000×1.5%=120元；城市维护建设税（假设税率7%）=120×7%×50%=4.2元；教育费附加=120×3%×50%=1.8元；地方教育附加=120×2%×50%=1.2元，合计增值税及附加=120+4.2+1.8+1.2=127.2元。

2. 房产税
   房产税是以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 计算基础：房产税以租金收入为计税依据。
   • 税率：个人出租住房，房产税按租金收入的4%征收；出租非住房，按租金收入的12%征收。
     示例：上述月租金8000元的住房，房产税=8000×4%=320元。

3. 个人所得税
   个人所得税是对个人（自然人）取得的各项所得征收的一种税，个人出租住房取得的租金所得，属于“财产租赁所得”项目。

   • 计算基础：每次租金收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。
   • 税率：财产租赁所得适用20%的比例税率，但对个人出租住房，可减按10%的税率征收个人所得税。
   • 其他扣除：在计算应纳税所得额时，还可准予扣除的税费包括：出租财产过程中缴纳的增值税、房产税、印花税等，以及纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（以800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止）。
     示例：月租金8000元，扣除增值税及附加127.2元、房产税320元后，余额=8000-127.2-320=7552.8元，应纳税所得额=7552.8×(1-20%)=6042.24元，个人所得税=6042.24×10%=604.224元。

4. 城镇土地使用税
   此税种仅对出租土地的情况征收，按实际占用的土地面积（平方米）和规定的税额标准计算，个人出租住房通常不涉及此税。

5. 印花税
   印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。

   • 计算基础：租赁金额。
   • 税率：个人出租住房，签订的租赁合同按租金千分之一贴花，税额不足1元的，按1元贴花；出租非住房按租金千分之一贴花，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税（部分地区可能有差异，需确认）。

税费的承担方式

在房屋租赁实践中,税费的承担方式通常有以下几种：

1. 出租方（房东）承担：这是最合法合规的方式，根据税法规定，出租方是纳税义务人，应当依法申报缴纳各项税费。
2. 承租方（租客）承担：在实际操作中，很多房东会将税费成本转嫁给租客，在租金中体现，即“租金含税”，这种方式虽然常见，但需要在租赁合同中明确约定，否则可能被认定为无效条款，因为法定纳税义务人是出租方。
3. 双方协商分担：根据租赁双方的协商，在合同中约定由双方按一定比例承担税费。

税费申报缴纳流程

1. 自行申报：房东可以自行到房屋所在地的主管税务机关（如税务局办税服务厅）办理纳税申报，需要提交的资料通常包括：身份证原件及复印件、房屋产权证明、租赁合同等。
2. 代征代缴：部分地区可能由房产管理部门、中介机构或社区等代征代缴相关税费。
3. 线上申报：现在很多地区都开通了电子税务局，房东可以通过登录当地税务局官网或APP进行线上申报缴税，更加便捷高效。

注意事项

1. 合同明确：无论税费由谁承担，都应在租赁合同中清晰列明，避免后续纠纷。
2. 优惠政策：个人出租住房有很多税收优惠政策，如增值税小规模纳税人月销售额未超过10万元免征增值税（部分地区）、个人所得税减按10%税率征收等，务必了解并充分利用。
3. 合法合规：切勿通过“阴阳合同”（即实际租金与合同租金不一致）等方式逃避税费，这种行为属于偷税漏税，一经查实将面临补税、罚款甚至刑事责任。
4. 保留凭证：缴纳税费后，务必取得完税凭证，这是已履行纳税义务的重要证明。

为了更直观地展示个人出租住房（月租金8000元）的税费计算，以下是一个简化的示例表格：

相关问答FAQs

Q1：我是房东，租客要求我开发票，我需要交哪些税？成本怎么算？
A：房东开发票需要缴纳增值税及其附加、房产税、个人所得税等，成本主要包括税费本身，以及可能因开发票而增加的时间精力成本，税费计算如上文所述，具体金额取决于租金收入、房屋性质（住房/非住房）以及当地税收政策，建议房东提前了解税费构成，合理定价，或在租赁合同中明确税费承担问题。

Q2：如果我和租客约定所有税费由租客承担，这样合法吗？
A：从税法角度看，纳税义务人是房东（出租方），租客承担税费的约定本质上是一种费用转嫁，只要双方在租赁合同中明确约定，且不违反法律的强制性规定，通常是有效的，但需注意，如果租客事后以“税费应由房东承担”为由拒付，房东仍需先行缴纳税费，再根据合同约定向租客追偿，不能通过这种方式逃避税务机关的监管。