出租房屋开发票怎么开？

出租房屋开发票是房东或出租方履行纳税义务的重要环节，也是承租方获取合规报销凭证的必要依据，根据我国税收法规，房屋租赁涉及增值税、房产税、个人所得税等税费，开发票需遵循“先税后票”原则，即完成纳税申报后由税务机关或代征代开机构开具，以下从开发票主体、所需材料、流程、税费计算及注意事项等方面详细说明。

开发票的主体：谁来开？

房屋租赁发票的开具主体需根据出租方身份确定：

1. 个人出租：若出租方为自然人（个人），通常无法自行开具增值税发票，需向税务机关申请代开，部分地区可通过电子税务局委托代开，或到办税服务厅现场办理。
2. 企业/单位出租：若出租方为公司、个体工商户或其他组织，需自行申领发票（如通过增值税发票管理系统自行开具），或向税务机关申请领用发票后自行开具。
3. 中介/转租方：若通过房屋中介或转租，中介或转租方作为经营主体，需以自身名义开具发票，并承担相应纳税义务。

开发票前的准备：所需材料

无论是个人代开还是企业自开，均需提供基础材料，具体可能因地区政策略有差异，以下为通用清单：

开发票的具体流程

（一）个人出租：税务机关代开发票

1. 确认管辖税务机关：一般向房屋所在地主管税务机关办税服务厅办理，可通过“国家税务总局”官网查询当地办税地址。
2. 提交材料：携带上述准备材料，填写《代开增值税发票缴纳税款申报单》。
3. 申报纳税：税务机关审核材料后，核定应缴税费（包括增值税、附加税、个人所得税、房产税等），纳税人通过扫码或银行卡当场缴款。
4. 领取发票：缴款完成后，税务机关当场开具发票（纸质或电子发票），个人可选择邮寄或自取。

示例：某个人在北京出租月租金5000元的住房，需到朝阳区税务局办税服务厅代开，提交身份证、房产证、租赁合同后，缴纳增值税（月租金≤10万元免征）、个人所得税（综合所得税率10%）、房产税（从租4%）等，完成后领取发票。

（二）企业/单位出租：自行开具发票

1. 申领发票：企业需先在电子税务局或办税服务厅申领发票（如增值税普通发票或专用发票），需提供税务登记证、发票领用簿等。
2. 自行开具：通过增值税发票管理系统（如税控盘、Ukey）录入租赁信息（含房屋地址、租金金额、税率等），核对无误后打印发票。
3. 申报纳税：按月或按季申报增值税及附加税，同时申报房产税（从租）和企业所得税（租金收入计入应纳税所得额）。
4. 交付发票：将发票交付承租方，承租方为一般纳税人的可抵扣增值税进项（若开具专用发票）。

涉及税费及计算标准

房屋租赁开发票需缴纳的主要税费及计算方式如下（以个人出租为例，企业需调整税率）：

注意：个人出租住房有税收优惠，如增值税减按1.5%、房产税税率4%、个人所得税税率10%等，具体以当地政策为准。

注意事项

1. 发票信息必须准确：发票需注明房屋详细地址、租金金额、租赁期限、纳税人识别号（企业）等，信息错误可能导致发票无效。
2. 区分住房与非住房：住房与非住房的税费标准不同（如房产税税率），需在合同中明确房屋性质。
3. 电子发票效力等同：目前电子发票与纸质发票具有同等法律效力，可通过“全国增值税发票查验平台”验证真伪。
4. 及时申报纳税：逾期未申报可能产生滞纳金（每日万分之五）或罚款，影响个人征信或企业纳税信用等级。
5. 转租的特殊规定：若承租方转租，需提供原出租方开具的发票或代开证明，否则无法再次开具发票。

相关问答FAQs

Q1：个人出租房屋，承租方要求开专票，怎么办？
A：个人无法自行开具增值税专用发票，需向税务机关申请代开，代开时需提供承租方的纳税人识别号、地址电话、开户行及账号等信息，税务机关审核后可代开专票（税率可能为1.5%或3%，具体看政策），承租方取得专票后，若为一般纳税人，可按规定抵扣进项税额。

Q2：企业出租房屋，租金收入可以分期开发票吗？
A：可以，但需遵循权责发生制原则，若租赁期跨月，可按月或按季分期开具发票，但发票金额需与实际租金收入匹配，不得提前或滞后开票，年租金12万元，可每月开1万元发票，不得一次性开12万元，分期开票不影响企业所得税的确认时间（仍需按月/季申报）。