群租房如何界定才算违规？

群租房的认定标准通常基于房屋的实际使用情况、人均居住面积、消防安全、结构安全等多维度综合判断，不同地区的具体规定可能存在差异，但核心逻辑是围绕“居住密度”“安全合规”和“功能分区”展开，以下从定义、核心认定指标、常见违规情形及法律后果等方面详细说明“群租房怎么算”。

群租房的核心定义与认定逻辑

群租房一般指将原有房屋结构进行非合规改造,通过分割空间、增设床位等方式，使房屋内居住人数超过正常居住标准，且人均居住面积、消防安全等不符合当地规定的住房，其认定核心在于“是否改变了房屋原有设计用途”“是否过度挤占公共资源”“是否存在安全隐患”，而非单纯以“人数多少”或“房间数量”为唯一标准，一套三居室原设计供3-5人居住，若通过隔断隔出6个小房间，住进10人以上，且共用厨卫、消防通道被堵塞，即可初步认定为群租房。

群租房认定的核心量化指标

各地住建、公安部门通常会制定具体量化标准，以下为常见指标（以部分一线城市为例，具体需参考地方规定）：

人均居住面积

这是最核心的指标之一,北京规定人均居住面积不低于5平方米（不含厨房、卫生间、阳台和储物间）；上海要求人均建筑面积不低于6平方米，且居住房间内的使用面积不低于4平方米/人，若一套建筑面积50平方米的房屋，住进12人，人均建筑面积仅4.2平方米，即不符合标准。

人均使用面积与房间分隔

部分城市对“房间分隔”有严格限制，如禁止使用可燃材料隔断、隔断墙需承重达标等，每个居住房间的人均使用面积需达标，例如广州规定每个房间居住人数不超过2人，且人均使用面积不低于5平方米，若将客厅隔出3个房间，每个房间住3人，即使房屋总面积达标，因单间人数和面积超标也可能被认定为群租。

床位密度与空间功能

群租房常通过“床位出租”形式牟利，床位密度（每间房床位数）是重要参考，深圳规定居住间内床位密度不超过1.5人/床（即每间房最多住1.5人，如2人/间需有2张床），且厨房、卫生间、阳台等非居住空间不得住人，若将阳台隔出“小房间”住人，或厨房内设置上下铺，即使人均面积达标，也属于违规。

公共区域与设施配置

群租房往往因居住人数过多,导致公共资源紧张，规定每5人至少配备1个卫生间、1个厨房灶台，且厨卫面积需达标（如卫生间不小于1.5平方米，厨房不小于3平方米），若一套房屋仅1个卫生间供10人使用，或厨房被改造成居住空间，即构成违规。

消防安全与结构安全

这是群租房的“红线”，包括：不得损坏房屋原有承重结构（如敲墙、拆梁）、不得堵塞消防通道（楼道、安全出口堆放杂物）、电气线路需符合标准（私拉电线、超负荷用电）、每户需配备灭火器等，若因隔断导致疏散通道长度超过20米，或电气线路未穿管保护，即使其他指标达标，也直接被认定为“违规群租”。

常见群租房改造方式及违规判定

为直观理解,以下通过表格列举群租房常见改造方式及对应的违规情形：

群租房的法律后果与处理流程

若被认定为群租房,房主、二房东、租客均可能承担相应责任：

• 房主/二房东：需限期整改（拆除隔断、清退多余人员），拒不整改的，可处以罚款（如北京最高5万元，上海最高10万元）；若因群租引发安全事故（火灾、坍塌），还需承担民事赔偿甚至刑事责任。
• 租客：若明知是群租仍居住，可能被要求搬离，且已支付的租金可能无法全额退还；若因群租自身权益受损（如卫生条件差、安全无保障），可向住建部门投诉或通过法律维权。
• 中介机构：为群租房提供租赁服务的，将被处以罚款，情节严重的吊销营业执照。

处理流程通常为：社区排查→部门联合执法（住建、公安、消防）→下达整改通知→限期整改→复查→强制整改（必要时）。

相关问答FAQs

Q1：群租房和“合租”有什么区别？如何界定？
A：群租房与合租的核心区别在于“是否合规”和“居住密度”，合租是多人共同承租一套房屋，且符合当地人均面积、消防安全等标准（如3人合租一套三居室，人均面积达标，消防通道畅通）；而群租房是通过非法改造、过度增加居住人数，导致各项指标不达标，存在安全隐患，合租中每个租客独立使用一个房间，人均面积≥5㎡；群租房可能将客厅隔成4个房间，每个房间住2人，人均面积仅3㎡，且共用1个卫生间，即属于群租。

Q2：如果租了群租房，如何维权？能要求退租吗？
A：若发现所租房屋为群租房，可采取以下步骤维权：① 收集证据（照片、视频、租房合同、与房东的沟通记录等），证明房屋存在隔断、人均面积不达标、消防设施缺失等违规情形；② 向当地住建部门、街道办或12345热线投诉，要求查处群租房；③ 若房东知情且未告知，或因群租导致房屋无法正常居住（如被强制整改需搬离），可依据《民法典》主张解除合同，要求退还剩余租金及押金，并可要求房东赔偿因群租造成的损失（如物品丢失、人身伤害等），若房东拒不配合，可向法院提起诉讼。