租房订金不退该如何维权？

租房过程中，订金不退是租客常遇到的纠纷之一，订金与定金的法律性质不同，若合同中未明确约定订金退还条件，租客往往处于被动地位，面对此类问题，需通过法律途径、协商沟通等方式理性维权，以下从法律依据、处理步骤、证据收集及风险防范等方面展开详细说明。

明确订金的法律性质与适用规则

订金在实践中多视为“预付款”，不具备定金的担保性质，根据《中华人民共和国民法典》规定，定金需书面约定且不超过主合同标的额的20%，若给付方违约，无权要求返还；若收受方违约，应双倍返还，而订金则无此法律效力，除双方另有约定外，原则上应予退还，若租赁合同中仅写“订金”未明确“定金”，且未约定“订金不退”条款,房东单方面拒绝退还订金缺乏法律支持。

处理订金不退的实用步骤

沟通协商：优先尝试和解

首先与房东或中介进行沟通，明确表达诉求,可重点强调以下几点：

• 合同中未约定订金不退条款；
• 未实际履行合同（如未入住、未签订正式租赁合同）；
• 订金性质为预付款，应依法退还，若房东以“占用房源”为由拒绝，可提出“若已重新出租，订金应扣除合理损失”的折中方案，协商过程中注意保留沟通记录，如微信聊天记录、通话录音（需提前告知对方录音）等。

发送书面催告函：固定证据

若协商无果，可向房东发送书面催告函（通过EMS邮寄并保留邮寄凭证）,内容需包括：

• 订金支付时间、金额及事实依据；
• 要求退还订金的合理期限（如7日内）；
• 逾期不将采取法律措施，书面催告可作为后续诉讼的证据,证明已尽到合理催告义务。

行政投诉与调解：借助第三方力量

可向当地住建委、消费者协会或街道调解委员会投诉，通过“12345”市民热线反映租房纠纷，相关部门会介入调解，若中介机构存在违规行为（如虚假宣传、强制收取订金），还可向市场监督管理局举报，调解过程中，需提供合同、付款凭证等证据,争取达成书面调解协议。

法律诉讼：最终维权途径

若以上方式均无效，可向房屋所在地人民法院提起诉讼,流程如下：

• 确定管辖法院：一般为房屋所在地或被告住所地法院；
• 准备起诉材料：起诉状（列明原被告信息、诉讼请求、事实与理由）、身份证明、租赁合同、订金支付凭证、沟通记录等；
• 诉讼请求：要求退还订金及利息（可按LPR计算）,并承担诉讼费用。
• 注意事项：若订金金额较小（如不超过5000元），可适用小额诉讼程序，一审终审,效率更高。

证据收集与整理要点

证据是维权核心,需系统整理以下材料：

1. 订金支付凭证：银行转账记录、微信/支付宝转账截图（需备注“租房订金”）、收据等；
2. 合同及书面材料：租赁合同、订金协议、催告函邮寄凭证等；
3. 沟通记录：与房东/中介的聊天记录、通话录音（需合法获取，如未经对方同意录音，需证明录音未侵害他人合法权益）；
4. 其他证据：房屋已重新出租的证明（可反驳房东“损失”主张）、中介违规行为的证据（如虚假房源截图）。

建议将证据分类整理，制作证据清单，注明证明目的,便于诉讼时提交。

风险防范：从源头避免纠纷

为减少订金不退风险,租房前应注意：

1. 明确条款性质：在合同中区分“订金”与“定金”，避免模糊表述；若为“定金”,需明确违约责任；
2. 书面约定退还条件：如“若因房东原因导致无法签约，订金全额退还；若因租客原因取消，订金不予退还”；
3. 保留所有书面材料：包括收据、合同补充协议等,避免口头约定；
4. 核实房源信息：确认房东身份（要求提供房产证、身份证）、房屋权属,避免二房东纠纷。

订金纠纷处理流程表

相关问答FAQs

Q1：口头约定“订金不退”是否有效？
A：口头约定“订金不退”原则上无效，根据《民法典》，订金属于预付款，其退还条件需双方明确约定，且约定不得违反法律强制性规定，若合同中未以书面形式明确“订金不退”，且房东无证据证明因租客违约造成损失，仍应退还订金，但若能证明房东已明确告知“订金不退”条款且租客同意，且该条款不违反公平原则,可能被认定为有效。

Q2：订金支付后未签正式合同，房东能以“占用房源”为由扣款吗？
A：需分情况讨论，若房东在收取订金后未积极履行签约义务（如拒绝签订正式合同、故意拖延），或已将房屋另行出租，则无权扣留订金；若因租客自身原因（如反悔、不符合租赁条件）导致未签约，且房东能证明因房屋空置造成实际损失（如合理期间的租金损失），可酌情扣除部分款项，但需提供损失证明，若房东无法证明损失,应全额退还订金。