承租房动迁款，承租人、同住人怎么分？

承租房动迁分配是一个涉及法律、政策及多方利益的复杂问题，其核心在于明确房屋性质、租赁关系及补偿权益的归属，根据我国现行法律法规及实践操作，承租房动迁分配需结合“房随地走、地随房走”原则，兼顾承租人、出租人及相关权利人的合法权益,具体可从以下方面展开分析。

明确承租房的性质与权利主体

承租房通常指通过租赁（包括公房租赁、私房租赁等）方式获得的房屋使用权，其权利基础是租赁合同，动迁分配前，需首先确认房屋性质：若为公有住房，出租人一般为政府或国企；若为私有住房，出租人为房屋所有权人，承租人仅拥有使用权，不享有所有权，但基于长期居住及对房屋的投入,在动迁中可获得相应补偿。

动迁补偿的类型与分配原则

动迁补偿通常包括三类：1. 房屋价值补偿（针对所有权人）；2. 搬迁、临时安置及停产停业损失补偿（针对实际使用人）；3. 政策性补贴（如价格补贴、套型面积补贴等）,分配时需遵循以下原则：

1. 所有权人优先：房屋价值补偿归所有权人（出租人）所有,这是基于物权的基本原则。
2. 承租人权益保障：承租人因失去房屋使用权，有权获得搬迁补助、临时安置费及搬迁奖励等,具体金额参照当地动迁政策及租赁合同约定。
3. 共同居住人权益：若承租房屋内有共同居住人（如配偶、未成年子女及其他依靠承租人生活的成员），需结合居住情况、户籍关系及对房屋的依赖程度,分配临时安置费及部分补贴。

不同类型承租房的具体分配规则

（一）公有住房动迁分配

公有住房的动迁分配相对规范，通常由房屋所在地区县房管部门或授权单位负责,分配逻辑如下：

• 房屋价值补偿：归产权单位（出租人）所有,承租人及共同居住人不参与分配。
• 搬迁及临时安置费：直接支付给承租人，用于补偿搬迁成本及过渡期居住支出，若共同居住人需单独安置,可协商分配。
• 补贴与奖励：包括价格补贴、套型面积补贴、签约奖励等，其中价格补贴和套型面积补贴原则上由承租人及共同居住人共享；签约奖励则根据实际贡献分配，通常承租人为主,共同居住人可协商分得部分。

（二）私有住房动迁分配

私有住房的动迁分配需依据租赁合同约定及协商结果，若合同未明确,则按以下规则处理：

• 房屋价值补偿：归出租人（所有权人）所有,承租人无权主张。
• 搬迁及临时安置费：承租人作为实际使用人，有权获得全额或部分补偿,具体可参考当地标准或由双方协商。
• 装修及附属设施补偿：若承租人对房屋进行过装修或添附附属设施（如空调、橱柜等），可就该部分费用向出租人主张补偿,协商不成可通过司法途径解决。
• 承租人优先购买权：若动迁为产权调换，出租人出售新安置房屋时,承租人在同等条件下享有优先购买权。

（三）特殊情形下的分配规则

1. 承租人死亡：若承租人在动迁前去世，其共同居住人或符合公房购买资格的继承人可向出租人申请变更承租人，变更后，新承租人代表原租赁关系参与动迁分配,补偿款用于保障原共同居住人的居住权益。
2. 租赁合同未到期：动迁导致合同无法继续履行的，出租人应提前通知承租人终止合同，并支付剩余租期的违约金（若有约定），承租人可要求出租人赔偿装修损失及搬迁费用,这部分费用需从动迁补偿中优先支付。
3. “住改非”房屋：若承租人将住宅改为经营性用房并办理了营业执照，可额外获得停产停业损失补偿，该补偿归承租人所有,与出租人无关。

分配争议的解决途径

若各方对动迁补偿分配无法达成一致,可通过以下途径解决：

1. 协商调解：由街道、居委会或动迁办组织双方协商,达成调解协议。
2. 行政裁决：针对公有住房动迁,可向房管部门申请行政裁决。
3. 司法诉讼：对私有住房或调解不成的案件，可向法院提起诉讼，由法院根据租赁合同、实际贡献及公平原则判决。

动迁分配参考标准（示例）

以下为部分地区承租房动迁补偿项目的常见分配对象及依据,供参考：

相关问答FAQs

Q1：承租房动迁时，承租人能否分得房屋价值补偿？
A：一般情况下，承租人不能分得房屋价值补偿，因为该补偿针对的是房屋所有权（归出租人），但若承租人对房屋进行了重大装修或添附，可就该部分费用向出租人主张补偿；若租赁合同明确约定承租人享有部分产权补偿,则按合同约定执行。

Q2：共同居住人如何认定？其能否参与所有补偿分配？
A：共同居住人通常指承租人以外的、在承租房屋内长期居住（一般需满1年）且他处无住房的人员，包括配偶、未成年子女及父母等，共同居住人可参与搬迁补助、临时安置费及价格补贴等补偿的分配，但房屋价值补偿归出租人所有，其无权主张，具体认定需结合户籍、居住事实及他处住房情况综合判断。