公司租房税费怎么算？

公司租房涉及的税费计算是一个相对复杂的过程,需要综合考虑出租方（公司）的类型、租赁房屋的用途、租金收入金额以及地方税收政策等多个因素，这些税费主要涉及增值税及其附加税费、房产税、城镇土地使用税、企业所得税（或个人所得税）以及印花税等，下面将详细解析各项税费的计算方法、适用税率及注意事项。

增值税及其附加税费

增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品附加值征收的流转税，对于公司出租房屋，增值税是主要的税种之一。

1. 一般纳税人：

   • 适用税率：根据《营业税改征增值税试点实施办法》，不动产租赁服务的一般纳税人适用税率为9%。
   • 计算方法：应纳税额 = 含税租金收入 ÷ (1 + 9%) × 9%，如果公司取得了符合规定的增值税进项税额（如购买办公用品、维修材料等取得的增值税专用发票），可以抵扣，实际应纳税额 = 销项税额 - 进项税额。
   • 征收率：对于小规模纳税人，则适用3%的征收率（目前可能有减按1%征收的优惠政策，需关注最新政策）。

2. 小规模纳税人：

   • 适用征收率：通常为3%，但根据最新政策，可能存在阶段性减按1%征收的情况。
   • 计算方法：应纳税额 = 含税租金收入 ÷ (1 + 征收率) × 征收率，小规模纳税人一般不得抵扣进项税额。

附加税费：包括城市维护建设税（增值税的7%、5%或1%，根据公司所在地为市区、县城或镇以外）、教育费附加（增值税的3%）以及地方教育附加（增值税的2%），这些附加税费是随增值税一并征收的。

• 计算公式：附加税费 = 增值税税额 × (城建税税率 + 教育费附加率 + 地方教育附加率)

房产税

房产税是以房屋为征税对象,向产权所有人征收的一种财产税，公司出租房屋，房产税的计税依据通常是租金收入。

1. 从租计征：
   • 适用税率：12%。
   • 计算方法：应纳税额 = 租金收入 × 12%，这里的“租金收入”是不含增值税的租金收入。
   • 特殊规定：如果公司将厂房连同土地出租，且能分开核算租金，土地租金部分可能不征房产税；如果不能分开，则从租计征的房产税税基包含土地租金，对于个人出租住房，房产税税率有优惠（4%），但公司出租非住房一般不适用此优惠。

城镇土地使用税

城镇土地使用税是对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据征收的一种税，如果公司出租的是拥有产权的土地，或者出租的房屋附带土地使用，且土地面积能够明确，则需要缴纳城镇土地使用税。

1. 计税依据：实际占用的土地面积（平方米）。
2. 适用税率：采用定额税率，具体税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税额幅度内确定，不同地区、不同地段的土地等级和税额差异较大。
3. 计算方法：应纳税额 = 实际占用土地面积 (平方米) × 适用税额 (元/平方米)。

• 注意事项：如果公司出租的是土地，则直接按土地面积计征；如果出租的是房屋，且房屋占用的土地面积能够明确，则按该部分土地面积计征，如果无法明确，可能由税务机关核定。

企业所得税（或个人所得税）

公司出租房屋取得的租金收入,属于企业所得税应税收入，需要并入企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

1. 企业所得税：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 计算方法：应纳税额 = (租金收入 - 与租金相关的合理成本、费用、税金损失等) × 适用税率。
   • 适用税率：一般企业为25%；符合条件的小型微利企业可享受优惠税率（如20%、15%等，具体按最新政策）；高新技术企业为15%。
   • 准予扣除的成本费用：包括房屋折旧（如果房屋是公司自有财产）、维修费、物业管理费、租赁过程中发生的税费（如增值税、房产税等）、以及其他与租金收入相关的合理支出。

2. 个人所得税（特殊情况）：

   如果公司出租房屋给个人,而个人（承租方）因该租赁行为获得收入（如转租获利等），则个人可能需要缴纳个人所得税，但这部分通常是针对承租方的经营所得或财产租赁所得，与出租方（公司）的税费计算无关，这里主要指出租方是公司的情况。

印花税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税，房屋租赁合同需要缴纳印花税。

1. 计税依据：租赁合同上载明的租金总额（不含增值税）。
2. 适用税率：财产租赁合同按租金金额的1‰贴花。
3. 计算方法：应纳税额 = 租金总额 × 0.1% = 租金总额 × 0.001。

• 纳税人：合同双方（出租方和承租方）均需缴纳。

各项税费计算示例（假设一般纳税人）

假设某公司（一般纳税人）出租一处商铺，月租金不含税金额为100,000元，年租金不含税为1,200,000元，该商铺位于市区，自有房产，占地面积500平方米，当地城镇土地使用税税额为10元/平方米，不考虑其他成本费用和进项税额。

说明：

• 上述企业所得税计算为简化示例,仅扣除了房产税、土地使用税、印花税，实际操作中还需扣除房屋折旧、维修费、其他相关费用以及增值税及其附加等。
• 实际税负会因公司具体情况（如进项税额、成本费用、税收优惠政策等）而有较大差异。

注意事项

1. 税收优惠政策：国家及地方政府会出台一系列税收优惠政策，如对小微企业、科技企业、创业投资企业的税收减免，或对特定行业、特定区域房产租赁的税收优惠，公司应充分了解并合理利用这些政策，降低税负。
2. 合同约定：租赁合同中应明确租金是否含税，各项税费的承担方（通常约定由出租方承担，但租金价格会相应调整）。
3. 发票开具：出租方应按规定向承租方开具增值税发票，承租方取得发票后可以用于抵扣或税前扣除。
4. 申报缴纳：公司应按照税务机关规定的期限，准确计算各项税费，及时申报并缴纳，避免逾期产生滞纳金和罚款。
5. 地方差异：不同地区的城镇土地使用税税额、附加税费征收率可能存在差异，需以当地税务机关的规定为准。
6. 会计核算：公司应建立健全的会计核算制度，对租金收入、相关成本、费用、税金等进行准确核算，为税务申报提供依据。

相关问答FAQs

问题1：公司出租房屋，哪些税费可以由承租方承担？ 解答：根据税法规定，纳税义务人是出租方（公司），即各项税费（增值税、房产税、土地使用税、印花税等）的法定纳税人是公司，原则上这些税费不能直接转嫁给承租方由其承担，但在实际操作中，出租方可以通过提高租金的方式，将税负间接转嫁给承租方，具体需要在租赁合同中明确约定，租金为不含税租金，各项税费由出租方承担，或由承租方另行承担/包含在租金内”，如果合同约定由承租方承担，承租方支付的款项中包含的税费部分，出租方在申报纳税时仍需以自身名义缴纳，承租方凭出租方开具的发票或完税凭证进行账务处理，需要注意的是，这种约定不能改变法定的纳税义务人。

问题2：小规模纳税人公司出租房屋，能享受哪些增值税优惠政策？ 解答：根据国家最新税收政策（截至2023年，具体政策可能动态调整），小规模纳税人公司出租不动产（非住房）的增值税征收率通常为3%，但可能有以下优惠：

1. 减按1%征收：针对小规模纳税人，国家出台了阶段性减按1%征收率缴纳增值税的政策（例如2023年部分季度有此政策），如果该政策延续或再次出台，小规模纳税人出租不动产可选择适用1%的征收率计算缴纳增值税，应纳税额 = 含税租金收入 ÷ (1 + 1%) × 1%。
2. 月销售额/季度销售额未超过免征额：小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（按季度申报的季度销售额未超过30万元）的，免征增值税，但如果出租不动产的销售额单独计算，可能不受此免征额限制，具体需根据政策执行。
3. 其他地方性优惠政策：部分地区可能针对特定行业或群体的小规模纳税人出台额外的增值税减免政策，需关注当地税务局的通知。 小规模纳税人出租住房的增值税政策可能有所不同，例如可能适用较低征收率或免税政策，但公司出租非住房的情况更常见，建议小规模纳税公司及时关注国家税务总局及当地税务局发布的最新政策公告，以准确适用优惠。