2014年上海房价走势如何？

2014年的上海房地产市场经历了从年初的相对平稳到年末的逐步调整过程，整体呈现“量降价稳”的态势，这一年的走势受到宏观经济政策、市场供需关系及购房者预期等多重因素影响，从年初开始，上海楼市延续了2013年的热度，但随着中央“分类调控”政策的深化及地方细则的落地，市场逐渐降温，一季度，受春节假期及信贷政策收紧影响，成交量出现阶段性回落，但房价仍保持小幅上涨，尤其是核心地段的高端物业表现坚挺，进入二季度，随着央行[2014]号文件明确支持首套房贷款利率下限调整，市场情绪一度回暖，成交量短暂回升，但房价上涨动力已明显减弱,部分远郊区域甚至出现松动。

下半年，市场调整趋势进一步明朗，6月，央行[2014]号文件再次强调差别化住房信贷政策，各地银行对首套房贷款利率的优惠力度加大，但购房者观望情绪浓厚，成交量持续低迷，据上海市房地产交易中心数据显示，2014年上海商品房成交面积约为1400万平方米，同比下跌15%左右；商品住宅成交均价约为3.2万元/平方米，同比涨幅回落至5%以内，为近三年最低水平，分区域看，中心城区由于配套成熟、资源稀缺，房价抗跌性较强，如静安、黄浦等区域房价仍保持小幅上涨；而郊区新城及部分远郊板块由于供应量大、配套相对滞后，房价出现明显回调，部分楼盘价格降幅达10%-15%。

供应端方面，2014年上海商品房新增供应面积约为1800万平方米，同比略有增长，其中住宅供应占比约65%，开发商为加快资金回笼，加大了促销力度，打折、送装修等优惠措施普遍，甚至部分项目出现“以价换量”现象，土地市场方面，全年土地出让金收入约1500亿元，同比下跌20%，优质地块竞争依然激烈，但部分郊区地块因流拍或底价成交,反映出开发商拿地趋于谨慎。

从政策层面看，2014年上海楼市调控以“稳”为主，一方面严格执行限购、限贷政策，另一方面通过调整公积金贷款政策、支持首套房需求等方式促进市场平稳健康发展，3月，上海调整公积金贷款额度，符合条件的高学历人才、多子女家庭等可申请更高额度；10月，进一步简化公积金贷款手续，提高审批效率，这些政策对刚需购房者形成一定支撑,但对整体市场的提振作用有限。

市场预期方面，2014年购房者对房价上涨的预期发生明显转变，“买涨不买跌”的心理加剧了观望情绪，尤其投资性需求大幅减少，据链家研究院调研，2014年上海二手房成交量同比下降约20%，价格涨幅较2013年回落8个百分点，部分区域二手房价格出现松动，如浦东、闵行等郊区部分房源议价空间达到5%-10%。

综合来看，2014年上海房价走势的核心特征是“量跌价稳，区域分化”，宏观经济增速放缓、政策调控持续深化及市场供需关系的变化是导致这一走势的主要原因，对于刚需购房者而言，2014年是近年来入市相对理性的年份，房价涨幅可控，选择空间较大；而对于投资者而言，市场调整期意味着风险与机遇并存,核心区域的优质资产仍具备长期保值增值潜力。

上海2014年房地产市场关键指标概览 | 指标 | 数值 | 同比变化 | |---------------------|--------------------------|----------------| | 商品房成交面积 | 约1400万平方米 | 下跌约15% | | 商品住宅成交均价 | 约3.2万元/平方米 | 涨幅回落至5%以内 | | 商品房新增供应面积 | 约1800万平方米 | 略有增长 | | 土地出让金收入 | 约1500亿元 | 下跌约20% | | 二手房成交量 | 同比下降约20% | - |

相关问答FAQs

Q1：2014年上海房价下跌的主要原因是什么？
A1：2014年上海房价下跌（或涨幅回落）是多重因素叠加的结果：一是政策层面，中央强调“分类调控”，地方信贷政策收紧，投资投机需求被抑制；二是市场供需关系，商品房供应量持续增加，而购房者观望情绪浓厚，需求端明显降温；三是宏观经济环境，经济增速放缓居民收入预期不稳，购房意愿降低；四是市场预期转变，购房者对房价上涨的信心不足，“买涨不买跌”心理加剧了市场调整。

Q2：2014年上海不同区域的房价表现为何存在差异？
A2：2014年上海房价区域分化明显，核心区与郊区走势背离，主要原因包括：核心区域（如静安、黄浦等）土地资源稀缺，配套成熟，优质教育资源、医疗资源集中，自住和改善型需求支撑较强，房价抗跌性高；而郊区新城及远郊板块（如奉贤、金山等）供应量较大，产业和商业配套相对滞后，通勤成本较高，在市场调整期，投资需求撤离后，供需失衡问题凸显，导致房价出现明显回调，部分郊区楼盘前期价格涨幅过大，缺乏实际需求支撑,调整压力更大。