中国房价何时开始上涨？

中国房价的上涨并非单一时间点的事件，而是一个伴随经济发展、政策调整、城市化进程等多重因素叠加的长期过程，从整体趋势来看，中国房价的显著上涨大致可分为几个关键阶段,每个阶段都有其独特的驱动因素和时代背景。

2003年之前，中国房地产市场尚处于起步阶段，房价整体较为平稳，市场化程度不高，当时，住房分配体制改革刚刚推进，商品房占比较低，房价主要由局部区域的经济活力和需求拉动，尚未形成全国性的普涨行情，这一时期的房价波动更多与地方经济发展水平相关，例如沿海开放城市由于外资涌入和人口流入，房价上涨相对明显,但全国范围内并未出现大规模的价格飙升。

2003年至2008年是房价启动上涨的重要阶段，2003年，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文），首次将房地产业定位为国民经济的支柱产业，这标志着政策层面开始明确支持房地产市场发展，随着中国加入WTO后经济进入高速增长期，居民收入水平显著提高，城镇化进程加速（2003年城镇化率首次超过40%），住房需求被集中释放，这一阶段信贷环境相对宽松，银行对房地产开发和个人购房的贷款支持力度加大，流动性充裕为房价上涨提供了资金基础，在此期间，北京、上海、广州、深圳等一线城市的房价开始快速上涨,并逐渐向二三线城市传导。

2008年至2016年，房价经历了“快速上涨-调整-再度暴涨”的周期性波动，2008年全球金融危机爆发后，为刺激经济，中国推出了“四万亿”投资计划，货币政策大幅宽松，市场流动性急剧增加，大量资金流入房地产市场，导致2009年房价出现报复性反弹，一线城市和部分二线城市房价涨幅一度超过20%，2010年后，为遏制房价过快上涨，政府开始实施调控政策，包括限购、限贷、提高首付比例和利率等，2011-2014年房价进入阶段性调整期，但部分热点城市仍保持坚挺，2015年，为应对经济下行压力，央行多次降准降息，棚改货币化安置政策全面推行（2015年棚改货币化安置比例达30%，2018年高峰时接近60%），大量拆迁户获得购房资金，直接推动三四线城市房价快速上涨，一二线城市则在“去库存”政策下再度迎来量价齐升，这一阶段，房价上涨呈现出明显的分化特征,热点城市与三四线城市冰火两重天。

2016年至2021年，房价进入“高位盘整与局部过热”阶段，2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”定位，此后调控政策持续加码，从需求端（限购、限贷、限价）到供给端（开发商融资“三道红线”、土地集中供地）全面收紧，尽管政策环境趋严，但由于前期积累的购房需求依然旺盛，且部分城市存在土地供应不足、学区房炒作等因素，房价在局部区域仍出现上涨，尤其是一线城市核心地段和强二线城市的热门板块，2020年疫情期间，为对冲经济影响，货币政策再度宽松，叠加疫情后改善性需求释放，部分城市房价出现短暂反弹，但“房住不炒”的基调下，整体涨幅已明显趋缓,市场逐步转向理性。

2021年下半年至今，中国房价进入调整期，随着“三道红线”、贷款集中度管理等政策叠加影响，房企流动性危机爆发，恒大、融创等头部企业出现债务违约，市场信心受挫，经济下行压力加大，居民收入预期转弱，购房需求持续萎缩，房价在多数城市进入下行通道，尤其是一些前期涨幅过高的三四线城市，跌幅较为明显，尽管各地频繁出台放松限购、降低首付比例、下调房贷利率等救市政策，但市场回暖力度有限，房价何时止跌回升仍取决于经济复苏力度、政策调整效果及市场信心修复等多重因素。

以下表格简要概括了中国房价上涨的主要阶段及特征：

相关问答FAQs：

Q1：为什么中国房价在2003年后开始快速上涨？
A1：2003年后房价快速上涨是多重因素共同作用的结果：一是政策层面，房地产业被定位为国民经济支柱产业，获得政策支持；二是经济层面，中国加入WTO后经济高速增长，居民收入提高，城镇化进程加速（2003-2012年城镇化率年均增长1.3个百分点），住房需求集中释放；三是金融层面，信贷环境宽松，流动性充裕，大量资金流入房地产市场；四是市场层面，住房分配体制改革推进，商品房成为住房供应主体,供需矛盾逐渐显现。

Q2：“房住不炒”政策对中国房价走势产生了哪些影响？
A2：“房住不炒”政策自2016年提出以来，对中国房价走势产生了深远影响：一是改变了市场预期，此前房价只涨不跌的预期被打破，购房者趋于理性；二是抑制了投机投资需求，通过限购、限贷、限价等政策，将住房回归居住属性；三是推动市场分化，热点城市由于需求旺盛、资源集中，房价仍具韧性，而缺乏产业和人口支撑的三四线城市，房价在调控下面临较大调整压力；四是促使房地产企业转型，从高杠杆、高周转模式转向稳健经营，行业进入“量价平稳”的新发展阶段。