房价个税

个税计算公式与新增抵扣项

根据2025年最新政策，个人所得税的计算方式为：应纳税额=（转让价−房产原值−合理费用）×20%。“合理费用”包含以下新增抵扣项：

1. 装修费用（需提供发票，最高可抵扣房价的10%）；
2. 房贷利息（按实际还款凭证累计抵扣）；
3. 中介费（不超过房价2%的部分）。

若某房产售价500万元，原购入价300万元，合理费用包括装修费30万、中介费10万和房贷利息40万，则应纳税所得额为500万−300万−(30万+10万+40万)=120万，对应个税为120万×20%=24万元。

免征条件：“满五唯一”原则

若满足以下两个条件,可完全免除个人所得税：

1. 房产证满5年；
2. 该房产为家庭唯一住房（即“满五唯一”），这一规定适用于查账征收方式；若无法提供完整原值凭证，则采用核定征收，按成交价的1%计税。

非普通住宅标准（一线城市示例）

不同城市对非普通住宅的认定门槛如下表所示： | 城市 | 非普线标准（总价≤） | |------|----------------------------| | 北京 | 五环内468万 / 五环外374万 | | 上海 | 内环450万 / 外环310万 | | 广州 | 全市360万 | | 深圳 | 530万 | 注：超过上述价格的房产被视为非普通住宅,可能影响增值税及个税的具体执行细则。

省税策略与实操技巧

跨年度分拆收款

将房款分两年收取（如2025年12月收300万，2026年1月收200万），可避免进入更高税率区间,最高节省税费约15万元；

装修费用最大化抵扣

通过补开近5年内的装修发票，并提交装修合同及付款记录，可实现最高房价10%的抵扣（例如500万房产可抵50万）；

跨省置换退税

2025年1月起，卖房后1年内在同省或指定9省购房，可申请退还已缴纳的个税，案例显示，苏州李女士卖房缴税20万后,在南京买房成功申请退税18万。

换购退税政策

在2024–2025年期间，若先卖旧房再买新房且新购房价≥旧房成交价，可全额退还旧房缴纳的个税；若新房价格较低，则按比例退款，例如老张卖掉旧房后1年内购买更贵的新房,直接退回此前缴纳的5万元个税。

相关问题与解答

Q1：离婚析产房产的持有年限如何计算？

A：自2025年起，离婚析产获得的房产将重新计算持有年限，这意味着此类房产不再延续前配偶原有的持股时间,需从过户至己方名下开始重新累积年限。

Q2：核定征收适用于哪些情况？

A：当卖方无法提供完整的房产原值凭证时（如早期购房单据丢失），税务机关会采用核定征收方式，直接按成交价的1%计征个税，这种方式简化了流程，但可能增加税负成本